問題一,農(nóng)村買房是否受到法律保護(hù)?
我國(guó)《土地管理法》第六十三條規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地只有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù),即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
因此,購買到的房屋實(shí)則為小產(chǎn)權(quán)房,即城里人在鄉(xiāng)下買房時(shí),拿到的村里或是鄉(xiāng)里的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán),沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,房管部門也不會(huì)給購房合同備案。
顯然,在現(xiàn)行政策下,“小產(chǎn)權(quán)房”無疑屬非法之列,在農(nóng)村投資買房是不受法律保護(hù)的,一旦遇到拆遷、征地,損失都要自己承擔(dān)。即使擁有房屋的合法使用權(quán),翻建房屋也是不受法律保護(hù)的。所以購買房屋后想要對(duì)房子進(jìn)行改造,也不受法律保護(hù)。
問題二,購買還是長(zhǎng)期租憑?
仔細(xì)詢問購買細(xì)節(jié)時(shí),購買實(shí)為長(zhǎng)期租賃,期限10年到70年不等。每個(gè)公司都有100到200個(gè)獨(dú)立庭院,銷售開發(fā)已形成了一定規(guī)模。同時(shí),這些農(nóng)家院都形成了小區(qū),擁有統(tǒng)一的物業(yè),更好地方便居住者。
問題三,租賃期限越長(zhǎng)越好?
在租賃問題上,商家承諾租期足夠長(zhǎng),不會(huì)影響使用,通常都在30到50年之間。而根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十四條規(guī)定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。”消費(fèi)者在簽署合同時(shí)一定要看清租期,切莫認(rèn)為租期越長(zhǎng)越好。
不建議購買或承租農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅
實(shí)際上,早在2009年,北京市國(guó)土資源局就下令,要求各區(qū)縣全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園,停止占用耕地,并由市政府牽頭突擊強(qiáng)拆大型農(nóng)家大棚別墅,對(duì)于變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個(gè)人追究刑責(zé)。
目前市場(chǎng)上出售的農(nóng)家院,大多租用農(nóng)村集體土地,建有配套房。銷售者聲稱“雙方簽訂的是租地合同,不違反國(guó)家禁止農(nóng)村宅基地買賣和嚴(yán)禁破壞耕地的規(guī)定”。然而不少在售農(nóng)家院的建筑面積都超出了規(guī)定。
律師表示,農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅是高房?jī)r(jià)背景下的產(chǎn)物,是小產(chǎn)權(quán)房的變種。這種變相的房地產(chǎn)開發(fā)易造成耕地流失,不符合法律法規(guī),建議不要購買或承租。
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