問題一,農村買房是否受到法律保護?
我國《土地管理法》第六十三條規定:農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。
農村宅基地屬集體所有,村民對宅基地只有使用權,農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護,即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
因此,購買到的房屋實則為小產權房,即城里人在鄉下買房時,拿到的村里或是鄉里的產權。小產權房實際上沒有真正的產權,沒有國家發的土地使用證和預售許可證,房管部門也不會給購房合同備案。
顯然,在現行政策下,“小產權房”無疑屬非法之列,在農村投資買房是不受法律保護的,一旦遇到拆遷、征地,損失都要自己承擔。即使擁有房屋的合法使用權,翻建房屋也是不受法律保護的。所以購買房屋后想要對房子進行改造,也不受法律保護。
問題二,購買還是長期租憑?
仔細詢問購買細節時,購買實為長期租賃,期限10年到70年不等。每個公司都有100到200個獨立庭院,銷售開發已形成了一定規模。同時,這些農家院都形成了小區,擁有統一的物業,更好地方便居住者。
問題三,租賃期限越長越好?
在租賃問題上,商家承諾租期足夠長,不會影響使用,通常都在30到50年之間。而根據我國《合同法》第二百一十四條規定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。”消費者在簽署合同時一定要看清租期,切莫認為租期越長越好。
不建議購買或承租農業生態別墅
實際上,早在2009年,北京市國土資源局就下令,要求各區縣全部拆除違規農業生態園,停止占用耕地,并由市政府牽頭突擊強拆大型農家大棚別墅,對于變相搞房地產開發的單位和個人追究刑責。
目前市場上出售的農家院,大多租用農村集體土地,建有配套房。銷售者聲稱“雙方簽訂的是租地合同,不違反國家禁止農村宅基地買賣和嚴禁破壞耕地的規定”。然而不少在售農家院的建筑面積都超出了規定。
律師表示,農業生態別墅是高房價背景下的產物,是小產權房的變種。這種變相的房地產開發易造成耕地流失,不符合法律法規,建議不要購買或承租。
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