拆遷抵押房屋的現(xiàn)象在實踐中也是很常見的。那么，拆遷抵押房屋的糾紛怎么處理?？拆遷抵押房屋的糾紛的處理方式和一般房屋拆遷補償糾紛的解決有什么不一樣？

現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。”

按照目前法律規(guī)定的兩種拆遷補償方式，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的具體操作方式是不同的。

(1)抵押房屋拆遷，采用貨幣補償方式的操作：應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋上原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人才能向拆遷人領(lǐng)取補償金;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能償還到期債務(wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補償金。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權(quán)人的義務(wù)。對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對其補償款可以由拆遷人交公證機關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代為保管。

對貨幣補償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要按以上方式操作，是因為所得的補償金應(yīng)屬于抵押財產(chǎn)。房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，補償款作為抵押財產(chǎn)可以使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障，擔(dān)保的法律制度得到貫徹執(zhí)行。

(2)抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作：如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補償操作應(yīng)注意以下兩點：

一是抵押權(quán)人與抵押人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無效。

二是抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷主管部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

抵押房屋拆遷，未達(dá)成新的抵押協(xié)議，一般情況是被拆遷人方面的原因居多，主要是對原抵押合同持有異議。對此，抵押權(quán)人應(yīng)及時提起訴訟，避免債權(quán)落空。

實踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發(fā)商開發(fā)的房屋尚未竣工就遇到了拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預(yù)售的情況，對這種房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛的處理，必須按照《合同法》第286條和相應(yīng)的司法解釋來處理。合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期支付的，除按照建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優(yōu)先受償。”對此，最高人民法院有相應(yīng)的司法解釋。在建工程遇上拆遷時，無須折價拍賣，也是按市場評估計算補償金額，但該在建工程的補償款應(yīng)按以下順序處理：

第一，如果該在建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補償時，該補償金施工單位有優(yōu)先受償權(quán)，而不能先支付抵押權(quán)人或抵押人。

第二，如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預(yù)售。作為購買房屋(在建工程)的購房者，其善意購買的行為受法律保護(hù)，如已付清全部或大部房款后，遇上拆遷，其已付的購房款應(yīng)在拆遷補償金額中優(yōu)先退還。

第三，如果該在建工程既不拖欠施工單位的工程款，也未向社會發(fā)售，那么除非抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)，否則該拆遷補償款應(yīng)優(yōu)先償還銀行的借款本息。否則拆遷人與被拆遷人將連帶清償原抵押貸款的本息。

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