一、買房贈送面積通常有哪些形式呢?

1、飄窗：開發(fā)商最常“送”的面積便是舊版《規(guī)范》中不算面積的飄窗，有的甚至被做成假飄窗，業(yè)主裝修時可以將窗臺打掉變成房間面積。新版《規(guī)范》中規(guī)定，窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下、結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。樓盤層高普遍在2.9米左右，凈高為2.7米左右，這樣飄窗離地面至少要0.6米，不然算一半面積。

2、露-臺：一般的露-臺都處于房間戶型之外，所以都不算建筑面積。露-臺的所屬權(quán)問題需要購房者提前了解，如果露-臺是在房屋的公共區(qū)域，就屬于全體業(yè)主所有，住戶不能單獨使用;如果露-臺處在一個與自己房屋相連的獨立空間，而其他業(yè)主又無法進入，那么開發(fā)商可以將露-臺的使用權(quán)指定給唯一業(yè)主。所以買房時，購房者一定要弄清楚露-臺的所有權(quán)。

3、地下室：高層、小高層和多層建筑的地下室一般是車庫，和住宅分開計算產(chǎn)權(quán)，而別墅的地下室則屬于贈送空間，給購買住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨使用。按照2005年出臺的舊版《規(guī)范》，地下室、半地下室有計算建筑面積的規(guī)定，但地下室的建筑面積不計入容積率。而按照新版《規(guī)范》，地下室、半地下室按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.2米以下的，應(yīng)計算1/2面積。同時，有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計算面積，結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計算1/2面積。

4、挑高復(fù)式戶型：復(fù)式是指每戶住宅在較高的樓層中后建一個夾層，兩層合計的層高低于正常躍層式住宅(一般躍層式為5.6米)，因為單戶總層高4.5米及以上按規(guī)定要算兩層，所以這種贈一層的復(fù)式戶型層高一般都在4.5米以內(nèi)。雖然作為贈送面積的改造夾層裝修成本要提高一些，但是，裝修成本再怎么增加也不是大數(shù)目，而多一層就多好幾個房間，很多購房者都表示可以接受，并認為這是最為實用實惠的贈送。

5、入戶花園：入戶花園即在入戶門與客廳之間的一個類似玄關(guān)概念的單獨空間，一般在大戶型中比較多見，其面積計算方式要視有無敞開面而判定，若圖紙標(biāo)注上沒有敞開面為全封閉式，就要計入房間面積，但目前常見的戶型一般這個空間都留有敞開面，所以通常只算一半建筑面積。

6、陽臺：在北方，陽臺是很實用的空間，冬天用來儲物，夏天用來晾曬，也有一些陽臺經(jīng)過后期改造可以變成一個單獨的房間。通常只要是凹進來的陽臺都要計入面積，而凸出建筑外邊的陽臺要算一半建筑面積。

二、贈的究竟是什么面積?

1、“偷”面積

“偷”面積實際上是鉆了“建筑面積計算方法”的空子，減少套內(nèi)面積。這樣一來，可以幫助開發(fā)商減少交稅費，更是可以將“偷”來的面積“贈”給買房者。

2、違建面積

部分開發(fā)商的“贈送面積”，是通過擅自變更規(guī)劃設(shè)計違法搭建起來的。

3、侵犯共有面積

開發(fā)商對部分特定住戶購房者所贈送的面積，實際為業(yè)主供有面積，如頂層露-臺、地下室空間等。

三、贈送的面積可能存在哪些隱患?

1、一些“贈送面積”不會計入建筑面積，在房產(chǎn)證上也沒有體現(xiàn)，出現(xiàn)問題，不受法律保護。

2、設(shè)計不合理將影響采光、通風(fēng)及安全性。如“贈送”項目的一套兩居室戶型中，規(guī)劃中把應(yīng)屬于露-臺的部分，變成了贈送的“臥室”，如果被封閉成居室，將把客廳的光線完全擋住。

3、贈送面積難利用、自行改造費用高。

4、贈送面積越多，項目的容積率就越大，房地產(chǎn)商不僅可以在原有地塊上開發(fā)更多產(chǎn)品，還可能因此減少稅費、土地出讓金等方面的支出。這不單降低了業(yè)主的人居素質(zhì)，還侵害了國家利益。

四、贈送面積有哪些吸引力?

1、節(jié)約購房成本，讓購房者獲得實惠。

2、經(jīng)過改造后，使用率得到極大提高。

3、飄窗、露-臺等可以提高居住舒適度及空間情趣。

五、贈送誘惑下能不能買房?

如果產(chǎn)品設(shè)計合理，“贈送”面積能被合理利用，可以有效提高使用率。但如果只是沖著“贈送”而出手，一旦戶型設(shè)計不合理或引發(fā)糾紛，那就得不償失了。

六、有些面積原來就是你的。

1、露-臺是完全贈送的。

2、入戶花園以及沒有封閉的陽臺都是算一半面積。

3、閣樓凈高不滿2.1米的是不能算面積。

4、落地飄窗低于2.1米的是不能算面積。

5、凸窗不落地不斷面積。

6、地下室凈高低于2.1米的是不能算面積。

分清合法贈送和非法贈送

專業(yè)人士還透露，目前很多樓盤所宣傳的贈送面積大部分是國家規(guī)定不計面積的。比如根據(jù)相關(guān)規(guī)定，入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積;露-臺是完全贈送的;地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積;飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積;同樣，閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。因此，如果開發(fā)商將這些也計入“贈送面積”，那只是在玩炒作的噱頭罷了，而若是有類似贈送3/4的陽臺面積，那才算是真的贈送了購房者面積，得到了實惠。

一些樓盤的贈送面積都是不計入產(chǎn)權(quán)證的，這就意味著這些贈送的露-臺、院子等只有使用權(quán)，像公共的樓頂平臺等則屬于業(yè)主共有部分，開發(fā)商不能約定為屬于某一戶業(yè)主使用。“實際上真正贈送面積，就是在產(chǎn)權(quán)證上實際面積上收錢打折，比如產(chǎn)權(quán)證上120平方米的房子，開發(fā)商只收110平方米的錢，那10平方米才能算是贈送，否則就不能算作贈送面積。”有房產(chǎn)局工作人員表示，所謂“贈送面積”，其建筑成本可能已被分?jǐn)傔M了房價，買房更應(yīng)該重點關(guān)注房屋的質(zhì)量、配套等要素。

律師對此類容易出現(xiàn)糾紛的問題也特別指出，贈送面積通常分成2類，一類是合法的，也就是能夠入房產(chǎn)證的面積。如果這些部位出現(xiàn)了質(zhì)量問題，開發(fā)商理所當(dāng)然的應(yīng)履行保修義務(wù);另一類是沒有寫入房產(chǎn)證的贈送面積。對該類贈送，律師認為，沒有寫入房產(chǎn)證的贈送面積其實是違法的，這些面積應(yīng)該屬于小區(qū)所有業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)將這些面積贈送給私人使用。如果這些業(yè)主共有的地方出現(xiàn)了質(zhì)量問題，開發(fā)商也應(yīng)該根據(jù)保修合同履行保修義務(wù)。