不計入商品房建筑面積的項目包括以下部分：1.層高在2.2米以下的房屋和室內凈高2.05米以下的地下室、半地下室;2.房屋之間無上蓋的架空通道、無柱雨篷、騎樓、過街樓的用于做街巷通行的部分;3.突出房屋墻面的構件、配件、藝術裝飾、挑檐、半圓柱、垛、勒-腳、臺階等;4.建筑物內的操作平臺、上料平臺和利用建筑物的空間安置的箱、罐等平臺;5.房屋的挑臺、天臺、天臺上的游泳池等;6.其它構筑物，如獨立的煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。

2、購買手續(xù)不全的商品房會有什么風險

購買手續(xù)不全的商品房，可能會帶來以下隱患。1.取得權屬證書的期限無法確定;2.為取得權屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金;3.只能取得使用權，不能取得權屬證書，不能上市交易;4.可能被政府以違法建筑強制拆除。

3、住宅的“全部產權”和“部分產權”有何不同

按照相關政策規(guī)定，全部產權是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權。部分產權是指職工按照標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住宅面積之內，職工按照標準價購房后只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占產權比例進行分配。

目前，對擁有“部分產權”住宅的業(yè)主，建議盡快補足成本價價款，轉為“全部產權”。

4、購房合同簽訂后，因價格變化原因可以反悔嗎

商品房也是一種商品，買賣雙方簽署合同后，沒有發(fā)生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔違約責任。

5、為什么有的《商品房買賣合同》要簽署補充協議

補充協議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關心的條款內容進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或協議，當補充協議內容與主合同條款不一致，以補充協議內容為準。

補充協議一般包括以下內容：1.公攤面積誤差處理。2.裝修標準，特別是精裝修的房屋，開發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔、進口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補充協議中對具體裝修材料的品牌、規(guī)格型號、顏色等具體內容進行約定。3.付款方式變更，許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭，購房人在簽署《商品房買賣合同》時，已經支付了購房首付款，如果銀行貸款不能獲得批準通過，應當在補充協議中明確其他處理方式。4.權屬證書辦理期限，不能按期辦理權屬證書的違約責任和違約責任的計算方式。5.保修、維修責任，房屋交付使用時，配套的設施和設備產品已經安裝完畢，保修期已經過了好幾個月，應當和開發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時限。6.不可抗力，應當明確不可抗力的范圍限在法律規(guī)定的自然災害范圍內。7.廣告和宣傳內容，對影響購房人購房要求的廣告宣傳或承諾內容，應當以補充協議的方式在合同中固定下來，并約定明確的違約責任。

6、定金不退，優(yōu)惠不履行，怎么解決

如果開發(fā)商承諾的優(yōu)惠在雙方簽訂的合同中有體現或您有其他證據可以證明開發(fā)商由此優(yōu)惠承諾，那么開發(fā)商就負有兌現的合同義務，如果開發(fā)商不顯現，可以到房地產所在地的法院起訴，主張您的權利。如果開發(fā)商的優(yōu)惠承諾只是一種口頭承諾，那維權就會比較麻煩，因為必須有證據證明開發(fā)商當時有此承諾。

7、樓盤沒有驗收證明，業(yè)主該怎么辦

任何一個樓盤，在交付的時候，都將會進行驗收，以對樓盤質量等各方面進行查驗。若是沒有獲得竣工驗收通過的房屋，以及不符合合同約定的房屋，業(yè)主有權拒收。開發(fā)商應當從約定的交房日起承擔逾期交房的責任，并且使房屋達到驗收標準。業(yè)主在交房的時候，一定要加以驗證開放商的驗收證明。

8、施工方失誤至設施遭損，責任由誰承擔

施工方承擔責任。如果業(yè)主挑選的施工方沒有相應資質，業(yè)主也要承擔選任不當的責任。所以在房屋裝修之前，首先要查看施工方是否擁有相應的資質，是不是擁有相應的經濟實力，是不是真正的誠信單位。只有三者都能符合標準，才能安心的將自己的房屋交給對方來裝修，才能保證自己的權益不會受到損害。

9、開發(fā)商延期交房，如何維權

國家法律及其相關律法規(guī)定出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。逾期交房可根據規(guī)定先行催告，若還是不履行合同，可要求解除合同，退還首付款、定金并要求開發(fā)商按合同約定承擔違約責任。

10、小區(qū)吵鬧，物業(yè)不給力，怎么辦

要看噪音的來源，不同情況不同處理方式。如果是工廠生產、工地施工的噪音，要向環(huán)保局投訴;如果是夜間擺攤燒烤的噪音，要向城管投訴;如果是馬路交通噪音，如果是小區(qū)業(yè)主的噪音，協商不成的要向法院起訴;如果是馬路交通噪音，屬于市民生活質量問題，建議找報社或市長熱線反映。

11、小區(qū)內違章搭蓋，業(yè)主如何解決

違章搭蓋屬于城管執(zhí)法范圍，對于小區(qū)內業(yè)主自行搭建的違規(guī)建筑。物業(yè)只能勸阻，并不能采取強制行動。建議向城管投訴，并且要求城管出具書面答復。如果是開發(fā)商的違章建筑，還有一個規(guī)劃不符的整改程序。然后向城管投訴，并且要求城管出具書面答復。只有這樣，才能保證自己的權益不會受到損害。

12、保修期內，開發(fā)商原銷售的房屋是精裝修房，廚房、衛(wèi)生間因防水層損壞漏水怎么辦

一般該由開發(fā)商負責。因使用不當造成的損壞，則應由行為人修復。

13、保修期內，開發(fā)商原銷售的房屋是毛坯房，廚房、衛(wèi)生間因防水層損壞漏水怎么辦

①如果在收房時業(yè)主曾親自對24小時閉水試驗進行確認，由業(yè)主負責

②如果業(yè)主(或其委托人)沒有確認，開發(fā)商只有竣工驗收合格證(現在為竣工驗收備案表)，但開發(fā)商、物業(yè)公司能證明業(yè)主(或裝修公司)人為損壞的由業(yè)主負責;不能分清責任的，雙方協商解決，協商不成，申請第三方鑒定，費用由鑒定后責任方出。

14、開發(fā)商、物業(yè)公司不配合怎么辦

在滲漏水問題上，開發(fā)商不配合、物業(yè)公司不配合的情況時有發(fā)生。當業(yè)主的正當要求無法得到滿足時，業(yè)主可以向當地房屋主管部門反映情況或向當地人民法院起訴。

15、保修期外廚房、衛(wèi)生間防水層自然損壞怎么辦

房屋是一種特殊商品，其特殊性之一就是在于房產的不同所有權人之間存在結構相連部分或共有、共用設備和附屬建筑，這叫一異產毗連房屋。

建設部《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定：凡異產毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用由涉及的所有人按份額比例承擔。

16、保修期外廚房、衛(wèi)生間防水層因人為損壞怎么辦

建設部《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》第十一條規(guī)定：異產毗連房屋因使用不當造成損壞，由責任人負責。

17、鄰居不配合怎么辦

對于鄰居不配合的情況，《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》第十一條規(guī)定，異產毗連房屋的自然損壞，應及時修繕，不得拖延或拒絕;否則，造成損失的，責任人應負責賠償。跟據這條規(guī)定，如果你的鄰居不配合，你可以向物業(yè)公司“求助”，因為協調業(yè)主之間的關系是物業(yè)公司的義務;也可以找業(yè)主委員會調解;如果調節(jié)失敗，可向當地房屋主管部門反映情況尋求調解，或向當地人民法院起訴。

18、保修期內因管線損壞造成的滲、漏水怎么辦

在保修期內，一般應該由開發(fā)商負責維修處理。因使用不當或業(yè)主自行改造(拆、改、增加)等而造成的損壞，則應由行為人修復并承擔相應責任。

19、保修期外因管線損壞造成的滲、漏水怎么辦

分共用管線和自用管線兩類情況，如屬于共用設施、設備的一部分，可啟用專項維修資金。屬于業(yè)主表(閥)后的自用管線，由業(yè)主修復(或付費委托修復)并承擔相應責任。