什么情況下購房定金不返還
如果因購房人一方的原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定,開發商有權拒絕返還定金。購房人一方的原因常有:
1、認購書分為已決條款與未決條款,已決條款不得變更,需要磋商的是未決條款與已決條款的細節部分,進行磋商但不能達成一致而導致合同未能訂立的,不適用定金罰則。
2、一方無故不在約定期限進行磋商或擅自改變已決條款而導致買賣合同未能訂立的,適用定金罰則。
3、出賣人在磋商期限內未取得《商品房預售許可證》,或轉售、抵押、出租商品房致使買賣合同未能訂立的,應當雙倍返還定金。
4、因不可抗力、意外事件、政策調整致使一方有正當理由而不能磋商或者遲延磋商的,不適用定金罰則。
什么情況下退還購房定金
根據《民法通則》、《合同法》及《擔保法》的有關規定,“購房定金”是一種為了締結合同或履行合同而采取的一種擔保形式。不想買房了定金能不能退還,要看具體的情況:
(一)如果開發商不具備商品房銷售資格的,那么不想買房,定金可以退回。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規定:不符合商品房銷售條件的,開發商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。因此,如果商品房不符合銷售條件,而購房者已經交納了“定金”,那么無論雙方是否約定“定金”退還事項,開發商都應無條件退還定金給購房者。
(二)如果不想買房是因為開發商存在欺詐等行為,或者雙方在簽訂購房合同時對合同條款協商不下,那么在這種情況下,開發商也是應當退還購房定金。
(三)根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定,因不能歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣方也是應當返還定金的。比如,由于發生了不可抗力導致購房者無力支付房款,那么也可以要求退回定金。
(四)在武漢市房地產限購情形下,部分購房人存在僥幸心理,偽造身份信息或購房信息,未通過房地產部門限購審查的,或在開發商銷售人員誤導下交付定金的,由于不具備購買商品房的身份條件,在此情形下簽訂的房屋買賣協議或認購協議均是可以依法撤銷,購房者有權要求返還已支付的定金。
遇到購房定金糾紛應該怎么辦
(一)符合商品房銷售條件的,所預交款項又明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的,由于購房人的當方面原因導致未能訂立商品房買賣合同的,定金不返還。由于開發商單方面原因導致未能訂立商品房買賣合同的,雙倍返還定金。
(二)符合商品房銷售條件的,所預交款項沒有明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的,無論誰的原因導致未能訂立商品房買賣合同的,開發商都應當向買受人返還所收費用。
(三)不符合商品房銷售條件的,開發商不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。那么,收取的費用都應當返還。
先簽訂商品房認購書,待樓盤開盤后再簽訂商品房買賣合同,這已成為商品房買賣的一個慣例。很多購房者都不知道認購書是不是商品房買賣合同,也不知道該如何認定商品房認購書,被開發商各種蒙騙。認購書最容易發生糾紛的就是定金問題,購房者要了解如何處理購房定金糾紛,或者直接請律師協助解決。
訂約定金成立要件是什么
由于二手房市場信息的不對稱,其交易多由房產中介公司居間促成。
(1)、訂約定金系要式合同,其成立須以書面形式明確
必須以書面形式明確買家給付之金錢系定金而非其他。若書寫為訂金、意向金、誠意金等,則其性質在一般情況不能認定為定金。若雖然書寫為訂金、意向金,但約定的處理方式符合定金規定的,可以從其約定以定金之法律關系處理。
(2)、訂約定金系實踐合同,當事人須在房地產買賣合同簽訂前實際交付定金,訂約定金合同方成立
定金合同從實際交付定金之日起生效,且交付時間當于本約簽訂之前。實際交付數額少于或多于書面約定之金額的,以實際數額為準。當然,實際交付之金額無論是否與書面約定之金額一致,都應以法律規定的20%為限。
(3)、對于“轉定”之認定正是由于二手房市場信息的不對稱,中介公司為了防止買賣雙方“跳單”,更有不良中介為了牟取高額差價,在簽訂正式買賣合同前不讓買賣雙方互相見面。很多房地產居間合同都是買賣雙方分別而非同時簽署。其定金也是通過中介轉付,而非買賣雙方直接交付。主要的做法是:由中介先向買方收取一定數量的意向金或誠意金等,待賣方確認買賣條件后將該意向金或誠意金轉交賣方,便視為“轉定”即該意向金或誠意金轉為買賣雙方之間的訂約定金。對于此種“轉定”的行為如何認定,在目前的司法實踐中爭議較多。
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