買房人的權(quán)益如何維護(hù)
(一)如果賣家是開發(fā)商
如果房屋賣家是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的話,對于其一房二賣的情形,應(yīng)該依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定處理。此時(shí),開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
(二)如果賣家是普通個(gè)人或者企業(yè)
因自己生活需要或者經(jīng)營所需,將自已生活居住使用或者經(jīng)營所有的房屋賣出變現(xiàn)的個(gè)人或者企業(yè)。
這類賣房者如果違約,不能按照房地產(chǎn)開發(fā)商的處罰方法來處罰,即不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定。因?yàn)樵摻忉屖翘刂阜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè),也不能適用《中華人民共和國消者權(quán)益保護(hù)法》,因?yàn)樵摲ㄋ刂傅膶V附?jīng)營者與消費(fèi)者之間出現(xiàn)的爭執(zhí),而這類賣房者是不能算為經(jīng)營者的。
這種情況下,爭議的處理應(yīng)以合同法的有關(guān)規(guī)定作為基礎(chǔ),向違約者主張違約責(zé)任,維護(hù)自己的合法權(quán)益。這時(shí),不能主張懲罰性賠償責(zé)任,而只能主張返還購房款及利息,和賠償損失。
一房二賣合同的法律效果如何
(一)前后兩個(gè)買賣合同都有效
一房二賣案件中的第一個(gè)買方,由于尚未取得房屋的所有權(quán),僅享有債權(quán),債權(quán)不能對抗第三人,不能主張第二個(gè)買房人侵犯了他的所有權(quán)。所有權(quán)仍屬出賣人,他仍有權(quán)第二次出賣。因此,“一房二賣”的兩份合同均為有效。
當(dāng)然,這是在兩份合同都是符合法定條件的前提下,有一種意外情況會(huì)使第二份合同無效。即第二個(gè)購買人屬惡意第三人,明知此房已出賣,他的行為就損害了第一個(gè)買房人的利益。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定,這種行為屬于惡意串通損害他人利益,這種情況后合同應(yīng)無效。
(二)房屋登記對房屋買賣合同的效力
生活中很多人都存在著這樣一個(gè)誤會(huì),認(rèn)為沒有登記合同就沒有效力。實(shí)際上未登記的房屋買賣,合同的效力不受影響。
房屋買賣合同不屬必須經(jīng)國家機(jī)關(guān)批準(zhǔn),備案才有效的合同,房產(chǎn)登記只是對房屋確權(quán)的程序,只是合同履行中的一個(gè)階段。沒辦理房產(chǎn)登記不影響合同的效力。
買房人的權(quán)益如何維護(hù)?買房人的權(quán)益要自己懂得去維護(hù),如果自己不懂得去維護(hù)的話,你只會(huì)受到更多的處罰,請大家必須要能清楚這個(gè)問題。買房人的權(quán)益用哪種方法維護(hù)如何維護(hù)最好,發(fā)生類似事情時(shí)可以來律霸網(wǎng)找律師幫忙。
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王任,現(xiàn)為江蘇念黎律師事務(wù)所專職律師。具有深厚的法學(xué)理論素養(yǎng),通曉現(xiàn)行的重要法律法規(guī)。執(zhí)業(yè)以來,辦理大量的訴訟及非訴訟業(yè)務(wù)。在勞動(dòng)爭議、工傷賠償、刑事辯護(hù)、交通事故、金融借貸、婚姻家庭等領(lǐng)域積累了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)主要辦理勞動(dòng)爭議案件及刑事案件。對待承辦的每一起案件,始終保持著精益求精、力求完美的工作作風(fēng),堅(jiān)持以律師執(zhí)業(yè)道德為基礎(chǔ)、以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩這一原則,最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益、捍衛(wèi)當(dāng)事人的尊嚴(yán)。
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