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寧波
如何維護買房人的權益
買房人的權益如何維護
(一)如果賣家是開發商
如果房屋賣家是房地產開發企業的話，對于其一房二賣的情形，應該依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定處理。此時，開發商應該承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(二)如果賣家是普通個人或者企業
因自己生活需要或者經營所需，將自已生活居住使用或者經營所有的房屋賣出變現的個人或者企業。
這類賣房者如果違約，不能按照房地產開發商的處罰方法來處罰，即不能適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關規定。因為該解釋是特指房地產開發企業，也不能適用《中華人民共和國消者權益保護法》，因為該法所特指的專指經營者與消費者之間出現的爭執，而這類賣房者是不能算為經營者的。
這種情況下，爭議的處理應以合同法的有關規定作為基礎，向違約者主張違約責任，維護自己的合法權益。這時，不能主張懲罰性賠償責任，而只能主張返還購房款及利息，和賠償損失。
一房二賣合同的法律效果如何
(一)前后兩個買賣合同都有效
一房二賣案件中的第一個買方，由于尚未取得房屋的所有權，僅享有債權，債權不能對抗第三人，不能主張第二個買房人侵犯了他的所有權。所有權仍屬出賣人，他仍有權第二次出賣。因此，“一房二賣”的兩份合同均為有效。
當然，這是在兩份合同都是符合法定條件的前提下，有一種意外情況會使第二份合同無效。即第二個購買人屬惡意第三人，明知此房已出賣，他的行為就損害了第一個買房人的利益。按照《合同法》的有關規定，這種行為屬于惡意串通損害他人利益，這種情況后合同應無效。
(二)房屋登記對房屋買賣合同的效力
生活中很多人都存在著這樣一個誤會，認為沒有登記合同就沒有效力。實際上未登記的房屋買賣，合同的效力不受影響。
房屋買賣合同不屬必須經國家機關批準，備案才有效的合同，房產登記只是對房屋確權的程序，只是合同履行中的一個階段。沒辦理房產登記不影響合同的效力。
買房人的權益如何維護?買房人的權益要自己懂得去維護，如果自己不懂得去維護的話，你只會受到更多的處罰，請大家必須要能清楚這個問題。買房人的權益用哪種方法維護如何維護最好，發生類似事情時可以來律霸網找律師幫忙。
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