怎樣正確使用商品房買賣合同
面積誤差要約定處理辦法
合同里只約定了“合同約定面積”與“產權登記面積”的面積誤差比例,但未明確“套內建筑面積”與“公共部位與公用房屋分攤建筑面積(下稱公攤面積)”的面積誤差比例。
由于新版合同中明示了買受人可選擇按“建筑面積”或“套內建筑面積”等方式計價,因此,可能不便于像舊合同那樣,分別標出“套內建筑面積”與“公攤面積”的面積誤差比例。雖然選擇的內容多了,但與舊合同相比,事實上對買受人的保護力度減小了。因為客觀上,出賣人與買受人相比,掌握的信息多,買受人提出約定“套內建筑面積”誤差比例不得超過一個比例時,比如:“套內建筑面積”誤差不超過±5%或建筑面積不超過一定幅度,“套內建筑面積”不得減小多少時,出賣人往往不同意。而客觀上,往往建筑面積沒有超過約定幅度時,“套內建筑面積”往往縮水,公攤面積往往加大,再加之出賣人交房時,往往不向買受人出示《商品房銷售面積明細表》——“測繪部門實測面積文件”,導致買受人在受領商品房時,往往不知道“套內建筑面積縮水,而公攤面積加大”,所以這里提醒買受人:一定要在合同里約定“套內建筑面積誤差超過一定幅度時的處理辦法”,以便給自己行使權利留下依據。
想辦法約定訂金性質
新版《商品房買賣合同》中沒有“訂金”的內容,但在出賣人與買受人簽訂認購書階段,認購書中又大多數存在“訂金”條款,且約定如果買受人不簽訂合同,訂金沒收等內容。然而,簽訂正式合同以后,認購書往往被出賣人收回,因此,一旦出現出賣人不履行合同的情況,買受人幾乎不能行使或無法行使雙倍返還訂金的權利。因此,建議買受人在合同中應約定訂金的內容及訂金的性質(依據較高人民法院的規定,訂金條款如未約定訂金性質,不適用訂金罰則)。
索要測繪部門實測面積文件
新版《商品房買賣合同》并無明示出賣人在交房時應向買受人出示《商品房銷售面積明細表》——“測繪部門實測面積文件”的義務,導致買受人在受領商品房時,往往不知道“套內建筑面積”和“公攤面積”的變化幅度,而在建筑面積加大的同時,經常出現“套內建筑面積”縮水的現象。舊合同第2條約定,商品房交付時,出賣人應向買受人出示“測繪部門實測面積文件”,在這種有利于買受人的提示性條款明確約定的情況下,尚且大量存在出賣人不向買受人履行出示“測繪部門實測面積文件”義務的現象,如果在合同中沒有這種提示性條款,買受人的利益更無法保障,買受人完全處于一種糊涂消費的狀況。
合同還有不合邏輯之處
所有權或使用權本已無可爭議的內容,不應再作為可商議的條款。新版《商品房買賣合同》第17條關于“樓宇的屋面使用權”和“樓宇的外墻面使用權”,本應歸買受人享有(當然要服從物業的整體管理且不影響市容),但在實際售房中,出賣人往往將其約定為“歸出賣人所有”,而且不能協商。那就是說,買受人必須認同出賣人的侵權行為,否則就別買房。對不合邏輯之處,合同范本應加以限制和約束。
不公平原因:專業知識不對稱
總之,新版《商品房買賣合同》的出來,充分考慮了買受人與出賣人的“意思自治原則”,并且留出了很多空格供雙方協商、填寫,但卻忽視了“買受人與出賣人在專業知識等方面根本不能相提并論”這一事實。難怪有一位買房專家聲稱———新版合同與舊合同相比,如果要打官司,對買受人來說更不利。因為感覺上舊合同雙方協商的余地較小,買受人一旦訴訟,完全可以出賣人提供“格式合同或格式條款”為由主張自己的權利,但新版合同由于留出了很多空格(簽約時很多已被出賣人填上了自己的內容,且不能商量),感覺上似乎充分體現了雙方的真實意思表示,雖然較后的合同內容不平等,買受人也只能吃啞巴虧。
當然,“意思自治原則”應該體現,但由于買受人與出賣人相比根本不是一個數量級,且事實上根本不平等,因此,有關部門在起草、制訂合同范本時,應從買受人這一弱勢群體的利益出發,盡可能制訂一些“提示性條款”,或規定出賣人應履行一定的“提示義務”,以保證交易的公平。
幾點提醒
1、簽訂正式合同時,一定要約定建筑面積未超過約定幅度時,“套內建筑面積”的誤差比例及超出時的處理辦法。
2、在合同中約定,出賣人在交房時應向買受人出示《商品房銷售面積明細表》——“測繪部門實測面積文件”,并約定出示的時間及方式。
3、注意出賣人是否侵犯本屬于買受人的權利。
4、訂金的約定是否公平、合法、有效。
以上知識就是小編對此問題進行的解答,相信你對此已有基本的認識。正確使用商品房買賣合同時,要注意積誤差要約定處理辦法、想辦法約定訂金性質等的問題。讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網進行法律咨詢。
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