商品房交付條件是什么

1998年頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付。”《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款也有相同的規(guī)定。而對于何謂驗收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。2000年1月10日頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條第一款規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。”第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起巧日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。”

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。”第十八條規(guī)定：“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：(一)城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；(三)單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；(四)拆遷安置方案的落實情況；(五)物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定是建設(shè)工程質(zhì)量專項驗收，主要反映了建設(shè)工程質(zhì)量驗收情況，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定是綜合驗收，驗收結(jié)果是為了檢驗商品房是否符合進入市場進行交易。為此，商品房作為居住物首先要符合建設(shè)工程質(zhì)量驗收，同時其又是房地產(chǎn)市場的流通物，還應(yīng)當(dāng)符合綜合驗收的標(biāo)準(zhǔn)。為此，商品房的交付條件為商品房通過綜合驗收，并取得這方面的證明證書。但2000年建設(shè)部制定的商品房買賣合同示范文本規(guī)定以下4個交付條件，供買賣雙方選擇：(1)該商品房經(jīng)驗收合格；(2)該商品房經(jīng)綜合驗收合格；(3)該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格；(4)該商品房取得商品房住宅交付使用批準(zhǔn)文件。且合同另有空白一欄以便雙方當(dāng)事人自行約定交付的條件。

對房屋轉(zhuǎn)移占有是否成立交付使用

商品房預(yù)售合同中一般都會約定房屋的交付使用的時間，但對以何種方式交付，一般未作約定，為此，以往在商品房糾紛案件中對交付使用的爭議頗大。司法解釋第十一條規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”，明確了轉(zhuǎn)移占有即我們通常所說的“交鑰匙”為商品房的交付使用。但第十一條規(guī)定中的“交付使用”并不是我國《合同法》第一百三十三條中規(guī)定的“交付”，《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”《合同法》中“交付”是物權(quán)理論上的物權(quán)變動，而該司法解釋第十一條的“交付使用”是一種基于當(dāng)事人之間的商品房買賣合同關(guān)系而享有的有權(quán)占有事實狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生所有權(quán)的變動；因此，出賣人履行了交付使用商品房的義務(wù)后，并非意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢，其還須履行協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買受人，該司法解釋第十八條還從違約責(zé)任角度對此進行了規(guī)制。同時，該條司法解釋還規(guī)定“但當(dāng)事人另有約定的除外”，符合民商事法私法自治的精神，使得當(dāng)事人對交付的約定優(yōu)先于司法解釋對交付“轉(zhuǎn)移占有”的規(guī)定。

商品房交付條件是什么，對房屋轉(zhuǎn)移占有是否成立交付使用?開發(fā)商在交付商品房時要滿足相關(guān)條件，如果沒有滿足條件而盲目交房后果也會比較大。對于開發(fā)商所提供的商品房交付時間或是交付情況不合理，可以找律霸網(wǎng)律師詢問清楚怎么樣解決。