一、定金條款應該注意什么

1、定金是《擔保法》規(guī)定的一種擔保方式，因此“定金”二字有法定的含義，千萬不要誤寫為“訂金”，該“訂金”是預付款的性質，不能起到擔保的作用。

2、定金的擔保作用的體現：根據《擔保法》和《合同法》的規(guī)定，“給付定金的一方不履行約定的義務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的義務的，應當雙倍返還定金”。根據這些規(guī)定，如果合同中規(guī)定了定金條款，無論對那一方均起到了約束作用，促使雙方嚴格履行合同，否則就可能收不回定金或雙倍返還定金，因此起到了擔保合同履行的作用。

3、定金不能超過法定比例。根據《擔保法》的規(guī)定定金的比例不能超過合同總金額的20%。如果在合同中規(guī)定定金的比例超過了20%，那么超過的部分不能起到定金的擔保作用，只能算作是預付款，但20%以內的部分還是有效的。

4、如果在合同中既約定了定金條款，又約定了違約金條款，比如說規(guī)定了“一方不履行合同的，應向對方支付違約金人民幣2萬元”。在此情況下，如果一方違約了，守約的一方可以選擇適用定金條款或違約金條款，而不能既要求對方支付違約金又適用定金條款。一般來說，守約方總選擇對自己更有利的條款，也就是能得到更多經濟利益的條款。

二、如何應對購房定金不平等條款

現象1：未看合同先落訂

在目前商品房的認購環(huán)節(jié)中，消費者簽署認購書之前，發(fā)展商并沒有把正式的商品房合同文本給消費者看，也沒有把消費者關注的樓盤交付使用條件及日期等情況如實地告知消費者。

有的發(fā)展商則只是把建設廳頒發(fā)的房地產合同范本掛在銷售大廳，并沒有主動為將要簽署認購書的消費者解釋合同，許多消費者是在對以上情況一概不知的情形下與發(fā)展商簽訂商品房認購協議，這使得消費者一開始便陷入被動地位，導致了消費者即使今后對合同條款不滿不愿買樓，但由于簽了認購書而無法要回定金。廣東消委會法律委員會意見：

認購書中約定買方向賣方交付的定金，只是表明買方愿意購買認購書所認購的房屋，愿意就該房屋的買賣按照認購書的約定，和賣方就有關合同內容進行協商，即這種情況下的定金只是立約擔保，而并非是成約擔保，只要買方按認購書的約定和賣方就有關房屋買賣進行磋商，就是履行了認購書所約定之義務，如果協商達不成合意，導致合同不能簽訂，雙方均不構成違約，賣方應該將該定金返還給買方。所以，在實踐中即使雙方簽訂了認購書，但是由于賣方事先沒有就正式合同的內容告知買方，同時認購書也不具備合同的基本內容，在這種情形下如果賣方拒絕就合同內容和買方協商，或者協商達不成合意，那么買方有權拒絕簽訂合同，并要求賣方返還定金。

現象2：信息不對稱，認購書不等同于合同

根據《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應具備有關房屋的各種信息。但目前，發(fā)展商制定、要求消費者簽署的房地產認購書，除了前四點以外并沒有具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的其它內容，在消費者對許多收樓條件不清楚的情況下，要求消費者交付定金，要求消費者交付首期房款，這明顯剝奪了消費者在簽署認購書時的知情權，許多商品房定金的糾紛就是由于消費者對樓盤交付的真實狀況未完全了解而貿然簽約認購付款所引發(fā)的。廣東省消委會法律委員會意見：

雖然法律上沒有要求認購書必須等同于合同，但在目前的房地產實踐中，消費者在購房前必須先簽署認購書以及交付定金和首期房款，在完成了上述手續(xù)后才能看到和簽署正式的房地產買賣合同，這對消費者是有失公平的。因此，發(fā)展商這種認購書不等同于正式合同卻要求消費者交定金和首期房款的行為，同樣嚴重損害了消費者權益。廣東省消委會法律委員會認為，認購書不具備買賣合同法律效力的情況下，買賣關系也就未成立，發(fā)展商應該把定金退還給消費者。

現象3：強買強賣，購房合同不能改

按照國家規(guī)定，商品房的銷售合同應該是發(fā)展商和消費者共同磋商簽訂的，消費者與發(fā)展商具有平等的法律地位。但據消費者投訴反映，目前房地產的銷售實踐中，商品房銷售合同由發(fā)展商單方制定，發(fā)展商甚至把建設廳為了規(guī)范房地產市場制定的商品房銷售合同范本中的空白處也自行填好，讓消費者直接簽名，沒有任何修改和商量的余地，如果消費者不就范可以，定金也沒得退還。更有甚者，消費者簽署這樣沒有選擇余地的合同還要給發(fā)展商指定的律師交付律師費用。廣東省消委會法律委員會意見：

由于商品房買賣合同條款是格式條款，根據合同法第40條規(guī)定：提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效，現象三符合合同法規(guī)定的有失公平或以脅迫、欺詐手段簽定合同，屬于可撤消合同，消費者可以在一年內行使撤銷權，發(fā)展商也應該把定金退還給消費者。

現象4：請君入甕，付了首期再簽約

在目前房地產的認購書上，普遍存在要求消費者在簽署正式合同前交付首期房款的現象，但認購書中沒有具備商品房買賣合同的主要內容，即雙方沒有就所購商品房包括面積補差、質量、交付時間、解決糾紛處理辦法、物業(yè)管理等一系列內容達成共識，在這種信息嚴重不對稱的情況下，發(fā)展商要求消費者交付首期房款后再簽署正式的房地產買賣合同，致使消費者處于相當被動的地位。廣東省消委會法律委員會意見：

首期房款的支付是商品房買賣的合同的主要內容，如果認購書具備商品房買賣合同的主要內容，雙方就所購商品房包括價格、面積、物業(yè)管理、房屋的交付條件、解決糾紛的方法等一系列內容達成共識，這時雙方可通過協商支付首期房款。但如果商品房的出賣方在其提供的認購書中，要求買方支付首期房款而又不涉及買賣合同其他內容，這樣的認購書不具備正式合同的性質，在這樣的條件下就要求消費者交付首期房款有失公平，消費者可以拒絕交付。

現象5：減輕責任，違約不退雙倍定

目前的房地產認購書普遍要消費者交付定金，但定金條款只約定給付定金的一方不履行約定無權要求反還定金，但并沒有約定收受定金的一方不履行約定，應當雙倍返還定金。廣東省消委會法律委員會意見：

這是一則明顯的霸王條款，發(fā)展商在免除自身責任，排除消費者的主要權利，按照《合同法》規(guī)定，這種由發(fā)展商提供的免除其有關定金責任的格式條款無效。如果出現賣方不履行約定的情況，應當按照定金罰則，雙倍返還定金給買受人。

現象6：不盡義務，抵押情況不透明

目前廣東仍存在銷售抵押房現象，通常的操作是發(fā)展商為了解決資金周轉問題，在商品房未銷售前就已經抵押給了銀行，在消費者簽訂認購書后，發(fā)展商才到銀行解押，和到國土房管局辦理涂銷登記手續(xù)，并稱這是市場運作的一種方式。現在國土房管局已經把地產商的樓房抵押情況記錄在商品房預售許可證上面，但有些發(fā)展商并沒有把它掛出來，有些發(fā)展商雖然掛了出來，但由于字體太小，沒有專業(yè)知識的消費者不一定會看得到，許多消費者是在簽署了認購書、交付了訂金后，到國土房管局去查詢才知道所認購的是抵押房。廣東省消委會法律委員會意見：

根據擔保法第49條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物業(yè)，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。發(fā)展商的告知義務是保障消費者知情權的重要手段，因此，對房屋的重要情況，如產權狀況(有無抵押等)，發(fā)展商應積極履行告知義務而非消極履行，如沒有明確、主動告知消費者相關情況的，應視為沒有履行告知義務。現象六所述情況我們認為發(fā)展商并沒有盡到告知義務，如果消費者在不知情的情況下買到抵押房而要求退定金，發(fā)展商必須承擔相關的法律責任。

綜合上面的介紹，要簽訂購房合同時，要注意防范定金不平等條款。相信大家看了上面介紹后，對于定金條款應該注意什么的法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢律霸網律師，他們會為你進行專業(yè)的解答。