商品房預(yù)售合同要書面的嗎
根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定,商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實(shí)踐中,商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式,具體條款由預(yù)售方事先擬定,主要內(nèi)容包括:雙方當(dāng)事人的情況;預(yù)售商品房的基本情況(如商品房的坐落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等);預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責(zé)任及免責(zé)條件;糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后,預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦規(guī)定:“商品房預(yù)售,開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”
商品房預(yù)售合同糾紛如何處理
在目前的房地產(chǎn)糾紛案件中,商品房預(yù)售合同糾紛占有相當(dāng)大的比例。這類糾紛具有標(biāo)的金額大、涉訴人數(shù)多、法律政策性強(qiáng)等特點(diǎn),處理起來比較困難。從實(shí)踐來看,商品房預(yù)售合同糾紛有價(jià)格糾紛、不能交付或不按期交付商品房糾紛、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛、質(zhì)量糾紛等,其中最常見的是價(jià)格糾紛和不能交付或不按期交付商品房糾紛。我們認(rèn)為,正確處理商品房預(yù)售合同糾紛,必須針對(duì)不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則和方法。
1、價(jià)格糾紛的處理
商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長,所以,從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi),可能會(huì)由于市場(chǎng)行情的變化而引發(fā)商品房的價(jià)格糾紛。一方面,預(yù)售方常以建筑材料的價(jià)格上漲或房地產(chǎn)價(jià)格的上漲為由要求提高房?jī)r(jià)遭預(yù)購方的拒絕而形成糾紛;另一方面,預(yù)購方有時(shí)也會(huì)以房地產(chǎn)價(jià)格的下跌為由要求降低房?jī)r(jià)遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。目前,商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛占整個(gè)商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對(duì)此尚沒有明確規(guī)定,所以各地的處理方法不盡相同,有的按原合同的約定處理,有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則處理,有的按情勢(shì)變更原則處理。
最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中對(duì)商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認(rèn)為,這個(gè)《解答》對(duì)處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。?由于商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的形成原因比較復(fù)雜,所以,我們認(rèn)為,不可能按照一個(gè)固定的方法處理,而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況加以解決。?首先,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立,就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性,強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。所以,在一般情況下,合同當(dāng)事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌為由要求提高房?jī)r(jià)或降低房?jī)r(jià)的,法院不應(yīng)當(dāng)支持。應(yīng)當(dāng)說,在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌確實(shí)是存在的,但這種價(jià)格上漲或下跌屬于正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),而不屬于國家政策性的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時(shí),是根據(jù)市場(chǎng)行情確定價(jià)格的,所以,當(dāng)事人對(duì)于這種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是能夠預(yù)見的。
基于正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的房?jī)r(jià)的上漲或下跌,只能由預(yù)售方或預(yù)購方自己承擔(dān),而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人,也不能由雙方當(dāng)事人分擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn);?其次,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持情勢(shì)變更原則。情勢(shì)變更原則是合同履行的一項(xiàng)重要原則,盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則,但學(xué)者們都普遍承認(rèn)之,我國的審判實(shí)踐也已經(jīng)運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中,各地也基本上都將情勢(shì)變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項(xiàng)原則。例如,在商品房的價(jià)格因國家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下,就可以按照情勢(shì)變更原則處理價(jià)格糾紛。在運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛時(shí),應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢(shì)變更與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。
2、不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理
在商品房預(yù)售合同糾紛中,預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的,有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的,等等。對(duì)于這類糾紛,較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。?在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中,多數(shù)預(yù)購方都要求預(yù)售方退還房款(解除合同)并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然,也有的預(yù)購方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這類糾紛,我們認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持合同效力的前提下,切實(shí)維護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。
一方面,在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下,應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則,如果判定解除合同,退還房款,則可能由于預(yù)售方無力退款而使預(yù)購人的合法權(quán)益得不到保障;另一方面,在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下,而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的,則可以解除合同,退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無繼續(xù)履行合同的能力,又無退款的能力,法院則可以采取一定的保全措施,以保護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。
綜合上述,小編整理有關(guān)商品房的相關(guān)內(nèi)容。由此可見,法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同,責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任,并對(duì)預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣,以拍賣的價(jià)款退還預(yù)購方的房款。更多問題,律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。
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