房屋損害賠償判決書

(2016)冀11民終708號

上訴人(原審原告)：劉某。

委托代理人：劉某某。

委托代理人：李xx，河北xx信律師事務所律師。

被上訴人(原審被告)：衡水某房地產開發有限責任公司。住所地：衡水市桃城區康寧街25號xx3層2樓。

法定代表人：王某，該公司總經理。

委托代理人：高峰，該公司員工。

委托代理人：張*澤，該公司員工。

原審第三人：衡水市桃城區河東街道辦事處西xx村民委員會。住所地：衡水市桃城區河東街道辦x門口村。

法定代表人：康xx，該村村委會主任。

上訴人劉某因與被上訴人衡水某房地產開發有限責任公司、原審第三人xx市桃城區河東街道辦事處西門口村民委員會財產損害賠償糾紛一案,不服河北省衡水市桃城區人民法院(2015)衡桃物民一初字第108號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。上訴人劉某及其委托代理人劉某某、李*勛、被上訴人衡水某房地產開發有限責任公司(以下簡稱某公司)法定代表人王某及其委托代理人x、張x澤到庭參加訴訟。衡水市桃城區河東街道辦事處xx村民委員會經合法傳喚未到庭，依法缺席審理。本案現已審理終結。

原審法院查明：1999年9月11日劉某向本x民委員會交納5000元購買位于衡水市桃城區勝利東路北x口新村，東西寬11.5米，南北長13.45米，南至李*書，西至胡同，使用面積160.425平方米，未取得宅基使用證書，但本村村民委員會認可。在同一時間劉某又向本村村民委員會交納10000元購買涉案宅基地，對此西門口村村民委員會不認可。根據當事人陳述及現場勘驗圖說明劉某用10000元購買上述位置自家住宅東鄰宅基地及南大街一段，該地面積為北邊東西寬7米，南邊東西寬13.60米，南北長26.67米。另加南大街相對應的一段南北長7米，共計33.67米。東鄰東門口村住戶。劉某在此涉案空閑地上位于李*書東側建有簡易房，該房東西寬5米，南北長13.22米，2010年12月桃城區河東街道辦事處西門口村民委員會就本村改造與**金苑房地產開發有限責任公司簽訂合作開發協議書，由**金苑房地產開發有限責任公司開發，2011年12月5日西門口xx會組織兩委班子、村民代表對某公司涉案空閑地實地丈量，將訴爭地納入集體所有范圍，不屬于劉某個人。2013年6月26日衡水xx房地產開發有限責任公司因其他原因將開發的項目移交給某公司。2015年8月劉某與某公司簽訂拆遷安置補償協議，劉某為多要幾年過度費由2015年8月份將拆遷協議提前寫到2011年12月11日。拆遷協議簽訂后劉某160.425平方米的院落被拆除，剩余劉某占用的空閑地389.575平方米已歸西門口村民委員會所有。因此劉某要求某公司賠償強行拆除造成損失100000元及賠償389.575平方米面積均查無實據。

原審法院認為：依法取得的農村宅基地使用權受法律保護。所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用的權利。在本案中劉某雖然沒有合法宅基使用證，但某公司及第三人對劉某使用的160.425平方米的宅院沒有異議，且劉某與某公司已經簽訂了拆遷安置補償協議，說明雙方均予以認可。對于劉某要求涉案空閑地及7米寬街道折合平方米歸其所有，因劉某未能其他證據加以佐證，不能說明涉案土地歸其所有。劉某提供的財產損失清單及財產損失照片系單方制作，不具有法律效力。因此劉某要求某公司給予100000元的補償以及389.575平方米，證據不足，不予支持。根據法律規定，誰主張、誰舉證的原則，劉某主張的權利。沒有證據的支持，應承擔舉證不能的法律后果。依照《中華人民共和國土地管理法》第十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規定，判決：一、衡水某房地產開發有限責任公司于本判決生效后十日內按2011年12月11日簽訂的拆遷安置補償協議約定的面積及數額給付劉某拆遷補償款。二、駁回劉某的其他訴訟請求。案件受理費2300元，由劉某負擔1610元、由衡水某房地產開發有限責任公司負擔690元。

上訴人劉某不服上述原審判決，向本院提起上訴。其主要上訴理由為：一、原審判決認定事實不清，原審法院認定的160.425平米只是上訴人被拆遷面積的一部分，拆遷時上訴人與被上訴人測量的院內面積實際為462平米，有2007年上訴人與西門口委員會簽訂的367.2平方米補償協議可以證明，剩余94.8平米因當時未蓋房沒有測量。原審法院判決所依據的2011年12月11日簽訂的拆遷安置補償協議是被上訴人在2015年8月與上訴人補簽的協議，是為了要求上訴人承認其中160.425的賠償面積，簽協議時被上訴人要求上訴人起訴到法院時減去此面積，只要求384.575的賠償面積，上訴人才與被上訴人簽訂了協議，日期是被上訴人私自填寫的。原審法院在未查明事實的情況下做出判決，請求重新認定拆遷面積462平米，按每平米補償1.2平米應補償554平米，并賠償財產損失50000元。

被上訴人某公司辯稱：上訴人的上訴狀中寫到2007年其與其他開發商商定的協議與本案無關，一審判決正確。

本院根據雙方當事人的訴、辯理由，確定本案的爭議焦點為：上訴人要求被上訴人賠償財產損失50000元及按554平方米面積給予拆遷補償的理由及依據。

圍繞爭議焦點，上訴人劉某稱：1999年9月11日劉-紅星出資10000元購買位于衡水市桃城區勝利東路北側西門口新村一個大坑五間房的位置，也就是2012年2月14日被上訴人和上訴人共同測量的房屋測量表所顯示的北面東西寬11.5米加7米，合計18.5米。南邊東西寬11.5米加上5米再加上該圖上未標注的尺寸經計算為22.62米。南北長13.45米加上北面的滴水0.5米合計13.95米。當時北至劉*紅后劉*紅轉讓給張*麗，南至高*占后高*占轉讓給李*書，東至東門口，西至胡同。隨后劉-紅星認為大坑太深不容易墊平，轉讓給了大舅哥即上訴人劉某。1999年9月11日上訴人也出資5000元購買了此地塊的一個大坑三間房的位置，2012年2月14日上訴人與被上訴人共同測量的房屋測量表北邊東西寬5米加東邊未測量部分大約合計11.2米，南邊東西寬15.24米，南北長13.22米，西鄰李*書，南鄰公路，東鄰東門口。2007年一期開發商和本村村委會負責人明*義、魏*豐對宅基面積進行了丈量，當時對于上述出資10000元購買的大坑東半部分由于沒有完成填平，僅丈量了西半部分155.25平米，登記在了女婿蘇*濤名下，位置為西門口新村二期拆遷戶位置編號圖-11號，對于出資5000元購買的大坑丈量面積為211.95平米登記在女兒劉*萍名下，位置為西門口新村二期拆遷戶位置編號圖-12號。2008年上訴人在位置編號圖-11號蓋房三間，2009年上訴人在位置編號圖-12號建四間西房，2012年2月14日被上訴人委派員工王*喜、鄭*剛測量了位置編號圖-11號、-12號，其中-11號有房屋的部分是160.425，沒有建筑的部分為126.387，-12號面積為175平，由于上訴人認為-12號的胡同也是上訴人墊平的要求給與補償90平米與被上訴人發生糾紛。一審起訴期間，上訴人與被上訴人對-11號丈量的160平米部分簽訂了拆遷協議，現上訴人要求重新認定拆遷面積為462平米。由于涉案房屋是強拆，上訴人要求被上訴人按照每平米補償1.2平米，即應補償上訴人554平米，由于涉案房屋屬于強拆，對于被上訴人給上訴人造成財產損失應參照一期開發商**集團的標準，每套宅基地給位不少于20000元的賠償標準，兩塊宅基被上訴人給予上訴人共40000元賠償，屋內財產損失折價10000元。雙方沒有拆遷協議應當認定為強拆。二審提交兩份協議書、兩份證人證言、一份編號圖。

被上訴人某公司質證意見：關于證人證言是一個人的筆跡，都沒有本人的簽字，證人應當當庭作證，且劉-紅與上訴人有利害關系。2007年的兩份協議、編號圖與被上訴人無關。

圍繞爭議焦點，被上訴人某公司稱：被上訴人與村里丈量宅基地是2011年12月5日，上訴人主張的160.425平米之外的所有面積村委會已丈量，包括在一審提交的2011年12月5日的土地表第三項中，在村委會丈量過程中上訴人沒有阻攔。上訴人主張要大街16.5米乘以7米，主張要西邊胡同20平米，主張要東門口村40.5平米，上訴人正房是160.425平米面積，無爭議已簽字，并當場拿出5000元購買宅基地的收據。2012年2月14日，上訴人主張按上訴人的要求丈量，上訴人才能丈量其160平米的房子，被上訴人認為上訴人讓怎么丈量就怎么丈量，只要能丈量上訴人應有的面積就行，上訴人應有的160平米以外村委會已測量為集體所有。被上訴人與村委會測量時間2011年12月5日，與上訴人測量時間是2012年2月14日，拆遷時間是2012年3月15日，而且屋中沒有任何財產，此房沒有裝修，也沒有住過人，若有的話在一個月內也弄走了，當時沒有簽訂拆遷協議是因為上訴人要求把160平米之外的也簽入協議，被上訴人做不到，所以不存在強拆一事。另外，上訴人已經選好了回遷樓，也選好了車庫，因為雙方現在有官司，還沒有給上訴人鑰匙。

本院認證意見：根據《中華人民共和國民事訴訟法》及最高人民法院的相關司法解釋的規定，證人應當出庭作證，并接受當事人的質詢，上訴人提交的書面證言，不符合上述法律規定，本院對該證據的合法性不予確認。上訴人提交的2007年的兩份協議及編號圖，并非是上訴人與被上訴人之間的民事行為，協議本身對被上訴人不具有約束力的，不能成為上訴人請求被上訴人履行義務的依據，本院對該證據與本案的關聯性不予確認。

本院二審經審理查明的事實與原審查明的事實一致。

本院認為：上訴人劉某與被上訴人某公司于2011年12月11日簽訂拆遷安置補償協議，是當事人真實意思的表示，且不違反國家強制性規定，亦未侵害他人利益，合法有效。原審判決被上訴人某公司對上訴人劉某按照該協議履行義務，與法不悖，可以維持。關于上訴人劉某主張的強拆損失和室內財產損失，其在一、二審審理中均未提供充足有效的證據加以證明，原審法院對上訴人劉某的該項主張予以駁回是正確的。關于上訴人劉某主張的其他拆遷補償問題。根據國務院關于房屋征收與補償的相關規定，房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。參照上述規定，最高人民法院亦對審理此類案件作出指導性意見，只有拆遷人與被拆遷人已經簽訂合同，因合同履行發生的爭議，屬于平等訴訟主體之間的爭議;拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷安置補償協議發生糾紛的，只能向有關部門申請裁決，不屬于民事案件的受案范圍。因此，上訴人劉某在本案中主張的160.425平方米面積以外的其他補償，因沒有簽訂拆遷補償協議，不屬于本案的審理范圍。據此，原審判決結果并無不當，本院予以維持;上訴人上訴理由不能成立，二審予以駁回。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1050元，由上訴人劉某負擔。

本判決為終審判決。

審判長高x峰

審判員蔣x霞

審判員關x富

二〇一x年五月二十三日

書記員王x蕾

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