■《合同法》司法解釋(二)的新亮點(diǎn)債務(wù)人以不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)債權(quán)人有權(quán)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同《合同法》又稱(chēng)“交易法”，與《物權(quán)法》并列為民法的兩大基石，其已經(jīng)滲透到社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域。我國(guó)《合同法》從1999年公布施行已過(guò)去10年了，其間，隨著我國(guó)社會(huì)環(huán)境的變化與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，出現(xiàn)了許多新情況與新問(wèn)題，近日，最高人民法院公布實(shí)施了《合同法》司法解釋(二)。為此，我們特邀請(qǐng)**槐城律師事務(wù)所的劉甲明律師對(duì)該司法解釋中與公眾息息相關(guān)的亮點(diǎn)進(jìn)行深度解讀。亮點(diǎn)不是所有違反強(qiáng)制性規(guī)范都必然導(dǎo)致合同的無(wú)效[案例]2008年6月，張某與李某簽訂了書(shū)面的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，在合同中約定，李某購(gòu)買(mǎi)張某位于沙河口區(qū)的房屋一套，面積為70平方米，價(jià)格為50萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，李某支付了首付款人民幣30萬(wàn)元，雙方還約定剩余20萬(wàn)元房款在房屋辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)當(dāng)日付清。因張某出賣(mài)的房屋是拆遷安置房，其房屋權(quán)屬證書(shū)一直沒(méi)能辦理，故該房屋一直沒(méi)能過(guò)戶(hù)到李某的名下。為此，2009年1月李某以張某所出售的房屋沒(méi)有相關(guān)權(quán)屬證書(shū)為由，向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)與張某所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并要求張某返還房款及相應(yīng)利息。[法律分析]在法庭中，李某認(rèn)為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，故張某出售房屋違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)范，雙方所簽訂的協(xié)議應(yīng)為無(wú)效。根據(jù)法理，強(qiáng)制性規(guī)范有效力性規(guī)范和管理性規(guī)范之分，若是直接維護(hù)國(guó)家利益和社會(huì)公共利益為目的的強(qiáng)制性規(guī)范，就是效力性規(guī)范，但若直接維護(hù)管理秩序?yàn)槟康模褪枪芾硇砸?guī)范。本案中，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定屬管理性規(guī)范，而不是效力性規(guī)范，其僅是對(duì)物權(quán)行為的限制，不符合《合同法》規(guī)定的無(wú)效情形，故雙方的協(xié)議是合法有效的。[律師提示]合同法的立法宗旨在于鼓勵(lì)交易，創(chuàng)造財(cái)富，故合同無(wú)效的情形只能是法定。但法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定與禁止性規(guī)定是合同的高壓線(xiàn)，故在草擬合同之前，當(dāng)事人應(yīng)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)法律人士，以確保合同的有效性與合法性。亮點(diǎn)債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為[案例]張某駕駛大貨車(chē)將李某撞成重傷，經(jīng)交警部門(mén)認(rèn)定，張某負(fù)事故全部責(zé)任。李某經(jīng)鑒定構(gòu)成8級(jí)傷殘，因張某拒絕賠償李某的損害，故李某將張某起訴到法院，法院判決張某賠償李某15萬(wàn)余元賠償金。進(jìn)入執(zhí)行程序后，張某無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，但李某發(fā)現(xiàn)張某之前有一套房屋，在交通事故發(fā)生后的一個(gè)星期內(nèi)以10萬(wàn)元的價(jià)格出售給了第三人，而該房屋在出售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)將近30萬(wàn)元。為此，張某與房屋購(gòu)得人都認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房屋想賣(mài)多少是張某的權(quán)利，李某的異議沒(méi)有法律依據(jù)。[法律分析]因張某是在事故發(fā)生后才以低價(jià)出售房屋，顯然其目的是為了弱化其清償債務(wù)的能力，這必然損害李某作為債權(quán)人的利益，對(duì)這種惡意行為，合同法規(guī)定債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)債務(wù)人的行為。但如何界定“明顯不合理的低價(jià)”卻無(wú)標(biāo)準(zhǔn)，司法解釋(二)規(guī)定轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)。故李某可依法撤銷(xiāo)張某轉(zhuǎn)讓房屋的行為，從而有效獲得財(cái)產(chǎn)執(zhí)行的保障。[律師提示]在無(wú)法獲得債權(quán)變現(xiàn)的情形下，債權(quán)人應(yīng)多方了解債務(wù)人核心資產(chǎn)的來(lái)龍去脈，從中找到債務(wù)人惡意轉(zhuǎn)移、隱匿資產(chǎn)的證據(jù)，并積極行使撤銷(xiāo)權(quán)等權(quán)利，以有效維護(hù)自己的合法權(quán)益。