房產抵押民間借貸有什么風險

有：評估風險、租賃權對抗風險、登記風險、優先受償風險、抵押物價值風險、變現風險

1、評估風險。

隨著經濟的發展，當前可充當抵押物的資產越來越多，并且行業跨度大，因此，對于抵押物的評估，各家銀行紛紛借助于評估機構。但在利益的驅使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

2、租賃權對抗風險。

一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信*社也很難處理抵押房產。

二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，信*社即使獲得了產權也將很難獲得租金收入用于還貸。

3、登記風險。

一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款合同生效和優先受償的必要條件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現糾紛時，信*社無法對抗第三人，權益得不到保護。

二是“一物多押”的風險。我國《擔保法》規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

4、優先受償風險。

我國《擔保法》規定抵押貸款按規定至有權部門進行抵押登記后，可以優先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優先權。最高人民法院“法釋〔2002〕16號，明確指出依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二是稅收優先權。《稅收征收管理辦法》45條第1款規定：第“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外。”該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優先于擔保物權這種私權力。

5、抵押物價值風險。

由于市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。

6、變現風險。

一是變現成本大。抵押物的處置大抵要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每一個環節的費用都要信*社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。

二是變現能力難度大，尤其是以鄉鎮房產為抵押物的，由于受鄉情、親情等觀念的限制，當抵押物拍賣時，常出現想買卻不敢買的局面。

三是執行難。由于一些貸款人誠信觀念和法律意識淡薄，當其經營出現風險時，則開始偷偷低價變賣抵押房產，而一些人由于貪圖便宜，便私下簽訂買賣協議后便實際占有，這種情況雖然不受法律保護，但信*社起訴申請執行時卻效果不大，往往發生贏了官司輸了錢的情況。

此外，最高人民法院在2004年底出臺的《關于人民法院在執行民事查封、扣押、凍結財產的規定》中規定：對被執行人及其家屬生活必需的居住房只能查封，不能拍賣、變賣和抵債。在現實中貸款戶的抵押房屋一般是生活用房，即使有多余的房屋也同生活用房難以分割。因此，很多信*社在貸款時沒有考慮到這一點，最后往往造成抵押物無法處置。而當前社會上不法造假分子利用假房產證騙取貸款的案件也時有發生，某地信*社就發生借款人偽造房產證、他項權證騙取貸款100余萬元的案件。

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