當法院在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人除唯一住房外無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行時，很難在實現(xiàn)生效法律文書內(nèi)容、遵守民訴法執(zhí)行豁免規(guī)定和維護社會穩(wěn)定和諧三者之間找到平衡點。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)第七條規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。”這為唯一住房的執(zhí)行提供了法定依據(jù)，但并沒有明確限定“生活所必需居住房屋”的具體標準和如何保障“最低生活標準的居住房屋”的操作模式，實踐中做法不一。筆者對此略述己見。

一、被執(zhí)行人住房超過生活所必需的認定

(一)被執(zhí)行人住房超過生活所必需的認定標準

筆者認為，不能單純以登記在被執(zhí)行人名下的房屋數(shù)量為標準，應結(jié)合被執(zhí)行人的居住情況、房屋面積、房屋價格等多種因素予以認定。

1.被執(zhí)行人享有其他固定的租賃房屋。實踐中經(jīng)常存在這樣的情況，被執(zhí)行人名下有一套住房，同時因從事生產(chǎn)經(jīng)營又從第三人處租賃房屋，并且長期固定在租賃房屋內(nèi)從事日常生產(chǎn)生活;或者被執(zhí)行人在城鎮(zhèn)購置了商品房，同時又在農(nóng)村承包集體土地從事畜牧養(yǎng)殖或經(jīng)濟作物種植，為了生產(chǎn)便利和生活需要，在承包土地上修建房屋或臨時建筑長期居住。《規(guī)定》第七條并未規(guī)定被執(zhí)行人對住房享有所有權(quán)，因此筆者認為，只要被執(zhí)行人享有穩(wěn)定的居住權(quán)，即使該第二處住房并未登記在被執(zhí)行人名下，也可以認定被執(zhí)行人的住房已經(jīng)超過了生活所必需的標準。

2.被執(zhí)行人共同居住的家庭成員名下有其他房產(chǎn)。盡管被執(zhí)行人除唯一住房外無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，但與被執(zhí)行人共同居住的家庭成員名下有其他房產(chǎn)。如果被執(zhí)行人長期居住在家庭成員名下的房屋，并將自己名下的房屋出租給第三人用于收益。筆者認為，由于被執(zhí)行人具有相對穩(wěn)定的其他住所，符合《規(guī)定》第七條規(guī)定的條件，因此此種情況下可以認定被執(zhí)行人的住房已經(jīng)超過了生活所必需的標準。

3.被執(zhí)行人的唯一住房面積過大。對于被執(zhí)行人的房屋面積明顯超過生活所必需的認定標準，可以參照當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的上年度人均最低住房標準建筑面積，以及建設(shè)部發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定的第三條第二款，“城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的60%”的規(guī)定。

4.被執(zhí)行人的唯一住房價格過高。考慮到我國各地經(jīng)濟發(fā)展不平衡的實際情況，對于認定被執(zhí)行人住房是否超過生活所必需的另一標準就是價格判斷原則，法院可以依照被執(zhí)行人住房在當?shù)氐氖袌鰞r格作為參考標準。因為在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)或者大城市，不同地段的房屋價格差異很大，當被執(zhí)行人的唯一住房因所處的位置、地段、結(jié)構(gòu)或用途等條件使其實際價值較大，評估變現(xiàn)后即使安置被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬后仍有足額房產(chǎn)變價款實現(xiàn)債權(quán)，則法院可以認定被執(zhí)行人的住房已經(jīng)超過生活所必需的標準。

(二)被執(zhí)行人住房超過生活所必需的認定程序

對于執(zhí)行超過生活所必需的唯一住房時，法院必須持十分謹慎的態(tài)度。只有公平、公正、透明地進行認定，合理地保障被執(zhí)行人的異議權(quán)、復議權(quán)，才會有較強的說服力和實踐操作性。

1.以申請執(zhí)行人提出申請為前提。目前對被執(zhí)行人住房超過生活所必需的認定程序存在兩種觀點：第一種觀點認為應由法院依職權(quán)啟動認定程序，第二種觀點認為應由申請人提出申請以啟動認定程序。

筆者贊同第二種觀點，主要有以下幾方面的原因：第一，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，申請執(zhí)行人有向法院提供被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況的法定義務。第二，《規(guī)定》第七條規(guī)定，人民法院應當根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，才能對被執(zhí)行人超過生活所必需的房屋予以執(zhí)行。第三，如果法院未經(jīng)申請而是依職權(quán)予以執(zhí)行的，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋時，很難得到申請執(zhí)行人的配合和協(xié)助。

2.由被執(zhí)行人對執(zhí)行行為提出異議。當法院收到申請執(zhí)行人的申請書和材料后，應當嚴格按照上述四項標準，及時地對被執(zhí)行人住房是否屬于生活所必需進行審查。法院審查后認為被執(zhí)行人的住房超過生活所必需的范圍，根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，依法對該住房予以查封，但暫不采取拍賣、變賣或者抵債措施。被執(zhí)行人可以依照民事訴訟法第二百二十三條的規(guī)定提出執(zhí)行異議，并提供相應的材料和證據(jù)以證明該房屋屬于生活所必需的。如果被執(zhí)行人沒有在規(guī)定期間提出異議申請的，應視為被執(zhí)行人放棄了申請異議的權(quán)利。

3.組成合議庭舉行聽證會。當被執(zhí)行人對執(zhí)行行為提出異議時，法院應當在十日內(nèi)組成合議庭，通過舉行聽證會的形式進行審查，并通知申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人參與聽證會。如果被執(zhí)行人的異議理由成立，法院裁定撤銷或者改正。如果異議理由不成立，法院裁定駁回異議申請，依法對被執(zhí)行人的房屋進行拍賣、變賣或者抵債。被執(zhí)行人對駁回異議申請的裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內(nèi)向上一級人民法院申請復議，但復議期間不停止執(zhí)行。

二、對被執(zhí)行人最低生活標準所必需居住房屋的保障

法院對被執(zhí)行人超過生活所必需的唯一住房予以強制執(zhí)行后，如何保障被執(zhí)行人最低生活標準所必需居住房屋就成為關(guān)鍵。

筆者認為，建立“周轉(zhuǎn)房”機制可作為應對和解決唯一住房執(zhí)行問題的新途徑。此處的“周轉(zhuǎn)房”是指功能齊全、面積較小、能夠滿足一個家庭基本生活需要的廉價租賃房，租賃方能及時提供充足的房源。具體而言，“周轉(zhuǎn)房”機制應包含以下幾個方面的內(nèi)容。

(一)由政府提供公租房、廉租房作為“周轉(zhuǎn)房”

供房主體應當具有及時提供房源、隨時訂立租賃合同的資格，有人主張由申請執(zhí)行人來尋找和確定供房主體。但是實踐中申請執(zhí)行人很少配合，對于申請執(zhí)行人而言，自己非但沒有實現(xiàn)法律文書所確定的權(quán)益，還得先行為對方當事人解決問題，這讓申請執(zhí)行人普遍難以接受。筆者認為最適合的供房主體為政府，由政府長期提供一定數(shù)量的公租房、廉租房作為“周轉(zhuǎn)房”，而公租房、廉租房與商品房相比的最大特點就是價格低廉且穩(wěn)定，不會出現(xiàn)因房租上漲而預留租金不足的情形。

(二)法院不作為租賃合同的當事人

法院與政府簽訂的只是供房意向書，雙方約定由政府長期提供一定數(shù)量的公租房、廉租房給法院，以作為“周轉(zhuǎn)房”用于安置被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬。當實際發(fā)生租賃關(guān)系時，并不由法院與政府簽訂房屋租賃合同，而是由政府和被執(zhí)行人直接簽訂房屋租賃合同，被執(zhí)行人可以根據(jù)自身的情況決定是否簽訂租賃合同。

(三)法院從房產(chǎn)變價款中先行扣除20年公租房、廉租房標準的租金

由法院從房產(chǎn)變價款中先行扣除2年公租房、廉租房的租金交給政府，預留18年公租房、廉租房的租金交給被執(zhí)行人。當2年租賃期滿后，被執(zhí)行人不愿搬出“周轉(zhuǎn)房”且仍符合公租房、廉租房條件的可申請續(xù)簽合同，被執(zhí)行人自愿搬出“周轉(zhuǎn)房”的則自行安排住房。如果被執(zhí)行人不愿居住公租房、廉租房，未與政府簽訂租賃合同的，法院可以參照公租房、廉租房的租金標準，從房產(chǎn)變價款中先行扣除20年的租金交給被執(zhí)行人，由被執(zhí)行人自行解決居住問題。