理性購(gòu)房應(yīng)當(dāng)了解首付貸、零首付的本質(zhì)。上周，一位在上海做營(yíng)銷老總的朋友告訴我，他自己去年12月在上海賣了一套70平的老公房，到手價(jià)格385萬(wàn)元，現(xiàn)在同戶型則要480萬(wàn)元。短短兩個(gè)多月的時(shí)間，漲了將近百萬(wàn)，讓營(yíng)銷老總直呼樓市“瘋”了。

而蘇州的一、二手房似乎也是“瘋”了，絲毫不亞于毗鄰的上海。

據(jù)蘇州住建局官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年3月14日，蘇州市區(qū)可售住宅房源僅僅為21217套，而在此前的一周(3月7日-3月13日)，住宅類房源共計(jì)成交了2243套。

這樣的消化速度，可售住宅房源的數(shù)量只夠賣2個(gè)多月。

二手房方面，交易量也十分巨大，迫使蘇州房產(chǎn)交易管理中心作出限號(hào)決定，自3月10日起，存量房交易實(shí)行預(yù)約取號(hào)，工作日每天上午90個(gè)號(hào)，下午130個(gè)號(hào)，周六上午40個(gè)號(hào)，下午60個(gè)號(hào)。在高新區(qū)房產(chǎn)交易中心，8點(diǎn)剛過(guò)，就有不少人在門口等待。

在這波樓市瘋牛中，作為杠桿工具之一，首付貸、零首付可謂是“功不可沒(méi)”。

目前在部分城市，有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加快去庫(kù)存，借用首付貸或者零首付等方法，將目光盯向了根本付不起首付的剛需族或者激進(jìn)的投資客，采用“明補(bǔ)暗漲”的手段，吸引市場(chǎng)的關(guān)注和傳播，提升現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)線量和上門量，進(jìn)而達(dá)到增量銷售的目的。其操作流程是：

開(kāi)發(fā)商與P2P平臺(tái)或小額貸款公司先簽訂合作協(xié)議確定貼息方案，由開(kāi)發(fā)商替購(gòu)房人支付貸款利息，然后根據(jù)貼息金額再將房?jī)r(jià)相應(yīng)拉高，實(shí)際上貼息最終都由購(gòu)房人買單。購(gòu)房人從P2P平臺(tái)或小額貸款公司獲取首付款后，再到銀行辦理按揭，這樣購(gòu)房人在未付一分錢的情況下就可以買房了。當(dāng)所有手續(xù)辦齊后，購(gòu)房人要向P2P平臺(tái)或小額貸款公司支付本金以及向銀行還按揭。二手房的首付貸與此大同小異，只不過(guò)有關(guān)中介充當(dāng)了貸款人或介紹人的角色。

從上面介紹的整個(gè)流程中不難看出，承擔(dān)最大風(fēng)險(xiǎn)的是銀行。因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)購(gòu)房人斷供不是發(fā)生在購(gòu)房當(dāng)年，而是在一、二年之后或市場(chǎng)劇烈波動(dòng)之時(shí)，而小額貸款公司為購(gòu)房人提供的是家庭消費(fèi)信用貸款，貸款期限較短，一般是半年至三年，真正的后期還貸風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。

對(duì)于借款發(fā)放銀行，法律風(fēng)險(xiǎn)在于內(nèi)部管理風(fēng)控的不嚴(yán)格，將貸款發(fā)放給了不該發(fā)放的對(duì)象，違反了央行的規(guī)定。首付全貸其實(shí)等同于零首付，如果說(shuō)首付二成用的是五倍杠桿的話，零首付用的是百倍杠桿，其風(fēng)險(xiǎn)可想而知。《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀發(fā)〔2001〕195號(hào)文件規(guī)定：商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例最高不得超過(guò)80%，嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，法律風(fēng)險(xiǎn)在于：一是行政責(zé)任，即因?yàn)椴扇×颂摷偈侄螏椭蛻趄_取貸款、實(shí)現(xiàn)零首付而被監(jiān)管當(dāng)局處罰;二是民事責(zé)任，當(dāng)購(gòu)房人未能按期償付按揭貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能要承擔(dān)連帶清償責(zé)任，當(dāng)然前提為開(kāi)發(fā)商提供的是階段性擔(dān)保。

對(duì)于小額貸款公司，法律風(fēng)險(xiǎn)在于違規(guī)發(fā)放貸款，以消費(fèi)貸充當(dāng)房貸，逃避監(jiān)管，收取高額利息及手續(xù)費(fèi)，為樓市場(chǎng)外配資，放大金融風(fēng)險(xiǎn)。有的小額貸款公司甚至還沒(méi)有金融牌照，貸款資質(zhì)尚不具備，面臨高額處罰風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于普通的購(gòu)房人，法律風(fēng)險(xiǎn)首先在于騙貸，即采用欺騙的手段騙取銀行的貸款;其次是在承受還銀行按揭及小額貸雙重壓力之下，極易發(fā)生斷供的風(fēng)險(xiǎn)，從而被銀行記入失信黑名單。