財產抵押有哪些需了解的關鍵問題

一、什么是財產抵押

抵押，是指債務人或者第三人不轉移某些財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。抵押是建立在某些特定的物之上的，是一種債的擔保形式。

主要保障債權人在債務人不履行債務時有優(yōu)先受償?shù)臋嗬@一優(yōu)先受償權是以設置抵押的實物形態(tài)變成值來實現(xiàn)的，所以抵押是以抵押人所有的實物形態(tài)為抵押主體，以不轉移所有權和使用權為方式作為債務擔保的一種法律保障行為。

二、哪些財產可以抵押

為了保證債務人如期還債，往往以一些財產進行擔保抵押。我國擔保法第三十四條規(guī)定，下列財產可以抵押：

1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物。

2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產。

3、抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物。

4、抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產。

5、抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。

6、依法可以抵押的其他財產。

三、哪些財產不能抵押

我國擔保法第三十七條還規(guī)定了如下不得抵押的財產：

1、土地所有權

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但第三十四條第五項以及第三十六條第三款即“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押”的規(guī)定除外。

3、學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施。

4、所有權、使用權不明或者有爭議的財產。

5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產。

6、依法不得抵押的其他財產。

四、財產怎么抵押

抵押有三類方法，分別是一般抵押、浮動抵押、最高額抵押，具體如下：

1、一般抵押

所謂一般抵押，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債務人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該財產優(yōu)先受償法。

這種抵押是在目前生活中適用最為廣泛的法。它的特征是一個主債務合同對應一個抵押擔保合同法。這種抵押形式對于那些經常有業(yè)務往來的企業(yè)來說太繁瑣，缺乏靈活性，不便操作法。其比較適合那些不經常發(fā)生的合同，比如與我們切身相關的：住房貸款、朋友間的私人借款等法。

2、浮動抵押

所謂浮動抵押，是指債務人以其現(xiàn)有的和將有的動產為其債務提供擔保，該項擔保的動產處于浮動而非固定的狀態(tài)，直至債務到期不能清償或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該確定時點的動產優(yōu)先受償?shù)闹贫确ā?/p>

根據我國《物權法》的規(guī)定，可以適用浮動抵押的擔保主體限于企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產經營者，不包括消費者個人;而浮動擔保的資產限于生產設備、原材料、半成品及產品等動產，不包括不動產;融資的用途主要限于解決正常生產經營活動中的流動資金之不足，不宜適用消費、按揭、信用卡、中長期項目等融資法。因此，企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產經營者在解決正常生產經營活動中流動資金不足的問題時，選擇這種較為靈活的抵押形式更為有利。

3、最高額抵押

所謂最高額抵押，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優(yōu)先受償法。

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