緣起
網(wǎng)傳“騙貸炒房”引熱議
網(wǎng)傳案例操作方法是:“夫妻在北京有套房,我把房子只寫在老婆名下,然后假離婚。現(xiàn)在房子市價(jià)700萬,我讓她把房子1000萬賣給我,首付300萬,貸款700萬。這樣,我倆繼續(xù)住著房子,手里卻多了700萬。這700萬投資的收益,剛好可用來還房貸。如果房?jī)r(jià)大跌,我就不還房貸了,讓銀行把房子拿走。這樣我們的房子就在高位變現(xiàn)了;如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲,我還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候真賣出去,再賺差額。”
炒房秘籍在網(wǎng)上熱傳的背景,是房地產(chǎn)加杠桿問題近期備受關(guān)注。央行行長(zhǎng)周*川2月26日在上海表示,個(gè)人住房加杠桿邏輯是對(duì)的,住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的階段,個(gè)人住房貸款在中國銀行業(yè)總貸款占比仍較低,仍是安全產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要逆周期調(diào)節(jié),降低首付比例審慎度是夠的。2月2日,央行、銀監(jiān)會(huì)宣布非限購城市首套房首付比例可低至20%。
調(diào)查
大額做高房?jī)r(jià)情況少見
“房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的時(shí)候都會(huì)聽到這樣的騙貸傳聞。早幾年,北京剛開始限購、限貸,那會(huì)兒房?jī)r(jià)漲得比較厲害,假離婚騙房貸、假結(jié)婚買房的情況也是有的。當(dāng)時(shí)我婆婆也建議我跟丈夫假離婚,規(guī)避樓市政策、去銀行貸款買房。我拒絕了,這是鋌而走險(xiǎn),不確定性太多,弄不好就人財(cái)兩空。”市民王女士聽到上述“秘籍”后對(duì)記者感嘆道。
記者了解到,市場(chǎng)上不乏做高房?jī)r(jià)的情況發(fā)生。“一般是剛需購房者,比如年輕夫妻,錢都交了首付,沒有資金進(jìn)行房屋裝修,希望可以從銀行多貸幾十萬,解決房子的裝修問題。一般額度也不會(huì)特別高。”一位房地產(chǎn)中介公司從業(yè)人士表示。
業(yè)內(nèi)人士指出,近期,在房貸政策、房?jī)r(jià)、監(jiān)管輿論等多重因素作用下,房地產(chǎn)市場(chǎng)開始“興奮”起來,此輪房地產(chǎn)加杠桿也備受關(guān)注。網(wǎng)傳案例中這種大額的“做高”情況比較少見。但也不排除市場(chǎng)上有人利用房子,從銀行貸出錢,投到理財(cái)、股市、樓市,或用于民間借貸。
分析
價(jià)差太明顯容易識(shí)別
網(wǎng)傳騙貸案例這種將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行、空手套白狼的事情真的具備可操作性嗎?
一位國有大行房貸人士對(duì)記者表示,“銀行房貸評(píng)估有著一套專業(yè)化的流程。離婚騙房貸這種空手套白狼的事情逃不過銀行風(fēng)控部門‘火眼金睛’。更別說,案例中成交價(jià)較市場(chǎng)價(jià)高出40%,價(jià)差如此明顯。”
該人士進(jìn)一步指出,房屋估值金額需要專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專業(yè)人士進(jìn)行評(píng)估,并不由買賣雙方說了算。此外,雖然二人假離婚,但是此前的確有婚姻事實(shí),這種關(guān)聯(lián)交易嫌疑非常明顯,加上房?jī)r(jià)估值較高,銀行會(huì)直接拒貸。
“二手房買賣過程中,銀行讓評(píng)估公司評(píng)估二手房?jī)r(jià)格,上限是同類房源的最高價(jià)格。超過同類房源上限,銀行肯定不會(huì)貸給你。目前房?jī)r(jià)估值普遍略低于市場(chǎng)價(jià)。”上述房屋中介公司從業(yè)人士表示。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,不排除市場(chǎng)上有人利用房子倒騰房貸,但這種大額“做高”情況比較少見。700萬的房產(chǎn)騰挪出1000萬難度的確很大。
還款數(shù)額過高收入不能保證
據(jù)了解,目前銀行房貸非常重視個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力。在辦理房貸時(shí),銀行會(huì)要求貸款者提供個(gè)人賬戶的資金流水,這是銀行評(píng)估借款人的第一還款來源。其次,在銀行的實(shí)際操作中,抵押則被視為第二還款來源。
“不要說銀行會(huì)不會(huì)貸款給他們,就算上述案例夫妻雙方騙貸成功,也將面臨高額房貸壓力。”上述房地產(chǎn)中介指出,案例當(dāng)中,貸款700萬,如果按照等額本息還款法(30年),則每月需要還房貸3.7萬元。按照銀行普遍實(shí)行的貸款基本要求,即便貸款者除房貸之外再?zèng)]有其他負(fù)債,則其每個(gè)月的收入必須達(dá)到還款額的兩倍,即每個(gè)月收入7.4萬元。
記者了解到,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2015年中國員工月平均工資為656美元,約合人民幣4134元。還有數(shù)據(jù)顯示,在京滬深三地,2015年城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元,全年收入也達(dá)不到7.4萬元。案例中的這一對(duì)夫妻,如能成功貸款,其工資水平需要高于國家人均工資水平數(shù)倍。
此外,這一房貸情況高于國人平均還貸水平,明顯屬于少數(shù)。個(gè)人記賬APP挖財(cái)旗下研究院數(shù)據(jù)顯示,國人月均還貸金額已經(jīng)連續(xù)6年超過4000元,2012年更高達(dá)4600元。挖財(cái)理財(cái)師張*飛建議稱,住房負(fù)擔(dān)比即房屋月供款除以月稅后收入,一般不應(yīng)超過25%-30%。
此外,還有理財(cái)人士指出,用700萬元現(xiàn)金投資的收益來還房貸也不可行。目前5年以上貸款基準(zhǔn)利率是4.90%,如果是二手房,還需要繳納各種稅費(fèi),則理財(cái)?shù)哪昊找媛市枰L(zhǎng)期穩(wěn)定在6%以上。目前,隨著央行降息、降準(zhǔn)、利率下行,理財(cái)產(chǎn)品的收益率也隨著下降。據(jù)了解,市面上的銀行理財(cái)產(chǎn)品平均收益率在4%左右,P2P類、互聯(lián)網(wǎng)金融類理財(cái)產(chǎn)品雖然收益較高但風(fēng)險(xiǎn)也大。
提醒
涉嫌貸款詐騙要承擔(dān)刑責(zé)
中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授李*平指出,從全球來看,中國房貸首付比例較高,一方面銀行風(fēng)控嚴(yán)格,另一方面監(jiān)管嚴(yán)防“次貸危機(jī)”。高房貸首付背景下,老百姓進(jìn)行房貸騰挪術(shù)可能得不償失。這一操作過程中,夫妻兩人還面臨其他操作風(fēng)險(xiǎn)。如果日后兩人關(guān)系破裂,變成真離婚了,那么房產(chǎn)證上沒有名字的一方將面臨財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。
多位律師表示,毫無疑問網(wǎng)傳案例是違法的,為了騙取銀行貸款的虛假買賣行為,銀行可以立刻收回貸款,如果貸款收不回或造成重大損失,相關(guān)人員就可能涉嫌貸款詐騙,要承擔(dān)刑事責(zé)任。
《刑法》明確定義金融詐騙罪及相關(guān)處罰:有下列情形之一,以非法占有為目的,詐騙銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的貸款,數(shù)額較大的,處五年以下有期徒刑或者拘役,并處二萬元以上二十萬元以下罰金;數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的,處五年以上十年以下有期徒刑,并處五萬元以上五十萬元以下罰金;數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的,處十年以上有期徒刑或者無期徒刑,并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)。
此外,如果被銀行發(fā)現(xiàn),銀行可以立即停貸,對(duì)個(gè)人信用也會(huì)造成影響。如果房?jī)r(jià)下跌時(shí),想要斷貸把房子丟給銀行以求脫身也很難。斷貸會(huì)形成個(gè)人信用污點(diǎn),銀行仍會(huì)向個(gè)人追回差額,追討違約金、滯納金等。
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簡(jiǎn)介:
曾在某交通基礎(chǔ)設(shè)施集團(tuán)企業(yè)從事法務(wù)工作,在公司業(yè)務(wù)、合同審核與管理、企業(yè)勞動(dòng)用工、涉公路方交通事故處理等方面具有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。從事律師以來,參與辦理了十余件企業(yè)破產(chǎn)清算、重整、預(yù)重整等案件,在辦理企業(yè)破產(chǎn)清算、重整等方面具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
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