何為現(xiàn)房?何為期房?二者之間有明確的法律界定:只有已領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房子才能稱得上是現(xiàn)房;而房子是否已經(jīng)蓋好,是否有人已經(jīng)居住,并不成為衡量是否是現(xiàn)房的標(biāo)準(zhǔn),這正是購房人在實際買房過程中容易混淆和產(chǎn)生誤解的地方。原因在于購房人完全憑自己的感性認(rèn)識來分辯事物。相反沒有土地證和房產(chǎn)證的房子即便是已經(jīng)蓋好,或者已經(jīng)有人居住,但仍然屬于期房的范疇。
在買賣過程中仍然應(yīng)按期房銷售。商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同,主要表現(xiàn)在:商品房(現(xiàn)房)銷售許可證的取得必須符合下列條件:
1、開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;
2、取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件;
3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證;
4、已通過竣工驗收;
5、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期;
6、物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀,可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。
而商品房預(yù)售許可證的取得要符合下列條件:1.項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3.國有土地使用證;4.建設(shè)工程開工證;5.已投入的工程建設(shè)資金達(dá)到總投資的25%以上;6.施工進(jìn)度和竣工交付時間確定。預(yù)售的房屋可能在銷售的時期根本看不到房子的框架,房屋有可能還沒出地面,房子未來的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過樓書來表現(xiàn),因而預(yù)售的房屋不確定的因素較多。
按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。”此條款可以理解為:
1.出賣人只要有預(yù)售許可證房子就可以賣,其預(yù)售行為就是合法的,所簽訂的商品房買賣合同就是有效的。購房人買了沒有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同,雖然說買房要看“五證”,但除預(yù)售許可證的其它“四證”主要是給發(fā)放預(yù)售許可證的房產(chǎn)管理部門看的,房地產(chǎn)商缺少其它“四證”并不成為購房人要求退房的充足理由。
2.僅憑房地產(chǎn)商沒有取得預(yù)售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會得到法院支持,只有到起訴時,房地產(chǎn)商仍然不能取得預(yù)售許可證,購房人請求法院解除合同的請求才會得到法院的支持。在具體的實踐操作中,還要特別注意地方法規(guī)的規(guī)定,比如北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規(guī)定:“商品房竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定時限申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書,并自取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日起,持房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售。商品房竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內(nèi)繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售;但自取得竣工備案表之日起超過四個月的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”這個規(guī)定等于說現(xiàn)在有一種已建好的房子,預(yù)售許可證本身沒有過期,但由于取得竣工備案表4個月而沒拿下房產(chǎn)證是不能銷售的。這些具體規(guī)定是否與前面所說的高法解釋相沖突和矛盾是值得探討的一個問題。因為預(yù)售許可證本身沒有過期就意味著是效的,應(yīng)適用高法的解釋。而這個地方上的規(guī)定又是不能銷售的。
該內(nèi)容對我有幫助 贊一個
驗證手機號
我已閱讀并同意《用戶服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請放心輸入
為保證隱私安全,請輸入手機號碼驗證身份。驗證后咨詢會派發(fā)給律師。
自己和房主簽的租房合同有法律效力嗎
2021-02-25企業(yè)受益人是法人嗎
2021-02-09民法典是否包括知識產(chǎn)權(quán)
2020-12-16發(fā)生工傷事故如何向勞動部門報告
2021-03-24責(zé)任認(rèn)定書屬于結(jié)案嗎
2020-11-22組織領(lǐng)導(dǎo)傳銷活動罪如何確定管轄
2020-11-15員工不辭而別的話單位要怎么處理
2021-02-25單位吊銷了勞動關(guān)系是否自動解除
2020-12-15合同到期可以調(diào)崗嗎
2020-12-01勞動糾紛多長時間內(nèi)能去仲裁
2020-11-24勞動糾紛多久過期
2020-12-15保險合同如何變更
2021-01-30本案中被告保險公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任
2020-11-15保險公司對醉酒駕車者是否承擔(dān)
2020-11-08發(fā)生車禍該如何申請保險理賠
2021-01-05網(wǎng)絡(luò)投保的銷售情況是怎樣的
2020-12-28交警事故雙方自行調(diào)解完保險公司會理賠嗎(交通)
2021-02-22為避車造成側(cè)翻致路人受傷保險公司要賠嗎
2021-02-10投保率
2021-02-16集體土地出讓方式有哪些
2021-02-17