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房屋買賣合同是一種特殊的買賣合同，但是它仍然具備一般合同的基本特征，隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的提高，樓房買賣的需求也增加，大家更關(guān)心的是在售房處樓房買賣合同生效么，接下來律霸小編就售樓處樓房買賣合同生效么整理了相關(guān)資料。

一、房屋買賣合同生效的時間

根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”房屋買賣合同一般自訂立合同之時成立并生效。但也存在如下例外：

1、若買賣雙方約定合同的生效條件，則買賣合同自生效條件成就時生效。

2、法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，自辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效。

基于不動產(chǎn)所有權(quán)的特殊性，買賣中的商品房所有權(quán)，即產(chǎn)權(quán)應(yīng)在買賣雙方辦理了過戶登記手續(xù)后才轉(zhuǎn)移給購房人。過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件而僅是物權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件，它僅影響房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而不影響合同的成立與生效。

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款規(guī)定的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應(yīng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記……”和《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定的“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”來看，上述法律和行政法規(guī)沒有規(guī)定房屋買賣合同必須辦理過戶登記手續(xù)才生效。

二、何時房屋買賣合同會無效?

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)下列房地產(chǎn)：

①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

②依法收回土地使用權(quán)的;

③權(quán)屬有爭議的;

④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

三、售樓處樓房買賣合同生效么

只要是依法簽訂的買賣合同，都是生效的。

(1)若交易雙方?jīng)]有特別商定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

(2)交易雙方對合同的效力可以商定附加前提，附件前提自合同成立時生效。

(3)交易雙方對合同的效力可以商定附件期限，附件期限的合同自期限到時而生效。

以上就是小編為大家整理的關(guān)于售樓處樓房買賣合同生效么這個問題的相關(guān)資料，相信大家在看完上面的相關(guān)內(nèi)容，對于售樓處樓房買賣合同生效么這個問題也有了一定的了解，其實只要是依法簽訂的合同，都有一定的法律效力，都是生效的。如果您還有相關(guān)不明白的問題，更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸萊蕪律師。

合同生效條件都有哪些？

合同生效日期是什么時候

合同無效的情形有哪些?