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我國法律明確規定，農村宅基地不能進行買賣，農民賣掉宅基地上面的房子，勢必造成“地隨房走”的現象，那么，在這樣的情況下，農村房屋買賣合同是否有效?今天，針對農村不動產合同生效的法律效力，律霸小編為大家做了以下分析。

一、農村不動產合同法律效力的分析

(一)不動產合同有效的法律分析

“合同有效說”的理由是：對合同的效力認定應適用合同法的規定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規，不存在合同法第四十四條、第五十二條規定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩定和安全。

合同法將合同無效的標準限制在Υ反法律、行政法規。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是國務院辦公廳在1999年頒布《通知》，該通知的發文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。

土地管理法規定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。

從法律平等保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。同時，限制農村房屋轉讓與《憲法》規定的法律面前人人平等及《物權法》中對各種性質所有權平等保護的規定相違背。

我國新通過的《農村承包經營法》也體現了相同的精神，該法第三十二條規定，"通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。"該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。 該法體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。

小編針對農村不動產合同生效的法律效力做出了以上的相關分析。小編認為，農村宅基地是一種集體土地，屬于村民共有，雖然農民買賣房屋的行為在一定程度上侵犯了村民的利益，但是房屋買賣合同實際上與宅基地相分離，買賣合同成立，那么合同有效。更多相關知識您可以咨詢律霸黃岡律師！

不動產合同生效條件

不動產合同生效條件是哪些？具備什么條件合同才會生效

怎么確定不動產合同糾紛管轄地