在法律上，只要承租人按照約定向出租方支付房租，那么就能理所應(yīng)當(dāng)?shù)墨@得房屋的使用權(quán)。那么，實(shí)踐中，如果還在租賃期出租人就要賣(mài)房應(yīng)該怎么辦呢?此外，為了避免租賃合同糾紛，我們?cè)诤炞赓U合同時(shí)應(yīng)該注意些什么呢?下面將為您做一個(gè)較為詳細(xì)的講述。

一、租賃期出租人要賣(mài)房怎么辦

根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，在承租方租賃期間，出租方要賣(mài)房子時(shí)，條件相同的情況下，承租方享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果承租方不購(gòu)買(mǎi)，后期發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不能破除前期的租賃關(guān)系。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，又稱(chēng)先買(mǎi)權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物于第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

《民法通則》司法解釋以及《合同法》對(duì)于出賣(mài)人通知的法律規(guī)范為強(qiáng)制性規(guī)范，在未提前通知的情況下出賣(mài)房屋，由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。但是，如果買(mǎi)受人已經(jīng)善意的完成過(guò)戶(hù)登記，根據(jù)公示公信原則，買(mǎi)受人可以獲得房屋所有權(quán)。而且由于拍賣(mài)是公開(kāi)市場(chǎng)行為，法律更加傾向于對(duì)于第三人的保護(hù)。這里需要注意的是由于承租人的優(yōu)先權(quán)為法律所明確規(guī)定，未提前通知的情況下拍賣(mài)并過(guò)戶(hù)登記行為，存在法院司法裁判不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議辦事處應(yīng)當(dāng)提前通知承租人后再進(jìn)行拍賣(mài)。

出租人出賣(mài)房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

根據(jù)特別法優(yōu)于一般法、新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，拍賣(mài)出租的房屋的通知期間應(yīng)當(dāng)以合同法的規(guī)定為準(zhǔn)，即出賣(mài)之前的合理期間，而不必一定限定為三個(gè)月。但是，由于合理期間的判斷屬于法官的自由裁量范圍，當(dāng)事人按照自己對(duì)于“合理期間”的理解來(lái)進(jìn)行通知，必然存在法律裁判不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議辦事處應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)之前的盡早時(shí)間通知承租人。

人民法院在民事執(zhí)行中的拍賣(mài)是一種特殊的拍賣(mài)形式。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”因此，對(duì)于人民法院民事執(zhí)行的拍賣(mài)，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日以前通知。

二、簽租賃合同應(yīng)注意什么

在簽租賃合同時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1、形式要求，租賃期限在6個(gè)月以上的租賃合同，必須采用書(shū)面形式。

2、租賃期限，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。

3、不定期租賃，未約定租賃期限的，雙方當(dāng)事人均可隨時(shí)解除租賃合同。

4、明確租賃用途，出租人交付租賃物應(yīng)滿(mǎn)足約定用途的基本使用條件。

綜上，是關(guān)于“租賃期出租人要賣(mài)房怎么辦”以及“租賃合同應(yīng)注意什么”的有關(guān)租賃的法律知識(shí)，希望對(duì)解決您的租賃糾紛能有一定的幫助。在租賃期間，出租方有保證其所出租的房屋能正常使用的義務(wù)、維修的義務(wù)，如果您的房東拒接履行這些義務(wù)，而您又不知道該如何與他對(duì)抗的話(huà)，那么建議您可以去咨詢(xún)一下專(zhuān)業(yè)的律師，讓律師幫助您維護(hù)您的合法利益。

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