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宅基地使用權(quán),是農(nóng)村農(nóng)民所享有的權(quán)利,他們可以自行在宅基地上面修建房屋等。但是隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程,宅基地也在被轉(zhuǎn)讓出售,那么農(nóng)村房屋買賣合同的效力該怎么認(rèn)定?農(nóng)村房屋買賣合同是否有效?下面律霸小編為你簡單解答一下這方面的知識(shí)。
農(nóng)村房屋買賣合同的效力怎么樣認(rèn)定?
農(nóng)村房屋可以買賣。但是,不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因?yàn)椋鶕?jù)我國合同法的規(guī)定,一個(gè)合同有效,不僅合同主體要適格,而且內(nèi)容要合法。在農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定上,除依法適用我國合同法關(guān)于合同有效、無效規(guī)定的一般原則外,還應(yīng)當(dāng)遵照國家政策的相關(guān)規(guī)定。
農(nóng)村房屋買賣分為以下三種:
1、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同,應(yīng)認(rèn)定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份,這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。
2、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同,效力認(rèn)定應(yīng)慎重對(duì)待。國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓,但如前文所述,法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定,而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此,法官就不應(yīng)、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下,憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此,筆者認(rèn)為對(duì)這類農(nóng)村房屋買賣合同,只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件,應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
3、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同,以認(rèn)定無效為原則,以認(rèn)定有效為例外。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋,國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定,但2004年11月2日,國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度,加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。“這些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策,但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動(dòng)必須遵守法律,法律沒有規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)遵守國家政策“的規(guī)定,法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用
農(nóng)村房屋買賣合同的效力的認(rèn)定需要分情況,并不是所有的合同都是有效的,如果是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員間的轉(zhuǎn)讓,他們的合同是有效,如果是城鎮(zhèn)居民或者法人等組織機(jī)構(gòu)的購買,他們的買賣合同是無效,以上是小編為大家整理的有關(guān)農(nóng)村房屋買賣合同效力問題的知識(shí),如果大家還有什么需要可以致電律霸.
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