房屋買賣糾紛判決書(shū)是什么

原告：李*A。原告：陳*B。二原告委托代理人：陳*C，**海翔律師事務(wù)所律師。被告：陳*D。委托代理人：章**，浙江**律師事務(wù)所律師。

原告李*A、陳*B訴被告陳*強(qiáng)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年2月16日立案受理，依法由代理審判員王*強(qiáng)適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。經(jīng)本院準(zhǔn)許，原、被告申請(qǐng)庭外和解兩個(gè)半月。本院于2015年5月14日公開(kāi)開(kāi)庭審理本案，后因案情復(fù)雜，依法組成合議庭于2015年10月16日公開(kāi)開(kāi)庭審理本案。兩次庭審，二原告委托代理人陳*C、被告及其委托代理人章*虎均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告起訴稱，原、被告及案外人張某于2015年2月9日簽訂《房屋抵押借款合同》1份，約定：張某向被告借款750000元，二原告以坐落于海寧市XX鎮(zhèn)(農(nóng)發(fā)區(qū))XX花園XX苑B幢AAA室房屋作為抵押物提供擔(dān)保。合同簽訂后，被告以辦理抵押物登記為由，誘使二原告將辦理房屋登記的事項(xiàng)全權(quán)委托給李XX辦理。次日，李XX擅自與被告簽訂《房產(chǎn)買賣契約》1份，以980000元的價(jià)格將前述房產(chǎn)(價(jià)值1500000元)出售給被告。在被告未支付二原告任何購(gòu)房款的情況下，李XX與被告前往海寧市房地產(chǎn)管理處辦理前述房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。二原告發(fā)現(xiàn)前述情況后向海寧市房地產(chǎn)管理處提出異議。二原告認(rèn)為，被告在買賣合同約定的履行期限屆滿時(shí)未履行付款義務(wù)，已構(gòu)成根本違約。為維護(hù)自身合法權(quán)益，二原告遂起訴至本院，請(qǐng)求判令：一、解除原、被告于2015年2月9日簽訂的《房產(chǎn)買賣契約》;二、判令被告將坐落于海寧市XX鎮(zhèn)(農(nóng)發(fā)區(qū))XX花園XX苑A幢AAA室房產(chǎn)返還二原告并協(xié)助辦理登記手續(xù);三、確認(rèn)坐落于海寧市XX鎮(zhèn)(農(nóng)發(fā)區(qū))XX花園XX苑7幢701室房產(chǎn)屬于二原告所有。

被告答辯稱，原、被告之間的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，依法有效，且該房屋所有權(quán)也已轉(zhuǎn)移給被告。原告無(wú)權(quán)要求解除前述合同，請(qǐng)求法院駁回二原告的訴訟請(qǐng)求。

二原告舉證及被告質(zhì)證意見(jiàn)如下：

1、房產(chǎn)買賣契約復(fù)印件1份，證明原、被告曾簽訂房產(chǎn)買賣契約的事實(shí)，原告方是由委托代理人李-杰辦理，現(xiàn)原告方對(duì)房產(chǎn)買賣契約的效力進(jìn)行追認(rèn)，但是被告未按約支付購(gòu)房款，構(gòu)成根本違約，要求解除合同。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)該證據(jù)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無(wú)異議，但對(duì)原告擬證明的事實(shí)有異議，認(rèn)為原告無(wú)權(quán)解除該合同。

2、房屋所有權(quán)證復(fù)印件1份，證明本案所涉房產(chǎn)系二原告所有的事實(shí)。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)該證據(jù)無(wú)異議。

3、錄音光盤、文字整理材料、通話詳情單各1份，證明案外人張某與李-杰在2015年5月28日的通話中已確認(rèn)本案所涉按揭貸款是張某向被告陳*強(qiáng)的借款而非被告支付給二原告的購(gòu)房款。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，認(rèn)為錄音中與張某通話的人具體身份不清楚，且錄音的內(nèi)容與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性。

4、房屋抵押借款合同復(fù)印件1份，證明原、被告雙方在庭前未達(dá)成房屋買賣的意向。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)真實(shí)性有異議。

被告舉證及原告方質(zhì)證意見(jiàn)如下：

1、浙江省溫嶺市公證處出具的公證書(shū)復(fù)印件1份，證明原告方將涉案房產(chǎn)的買賣事宜委托給李-杰代理，原、被告售房系真實(shí)意思表示的事實(shí)。經(jīng)質(zhì)證，原告方無(wú)異議。

2、2015年5月13日58同城網(wǎng)網(wǎng)頁(yè)截圖3份，證明本案所涉房產(chǎn)的成交價(jià)格980000元符合市場(chǎng)價(jià)的事實(shí)。經(jīng)質(zhì)證，原告方對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為本案所涉房產(chǎn)在頂樓，價(jià)值高于980000元。

3、地方稅(費(fèi))繳款單4份、中國(guó)XX銀行持卡人存根2份、中國(guó)XX銀行刷卡單據(jù)2份、發(fā)票2份、個(gè)人貸款還款憑證1份、浙江省行政事業(yè)單位(社會(huì)團(tuán)體)往來(lái)款票據(jù)1份、銀聯(lián)生活簽購(gòu)單1份，證明被告代原告方支付本案所涉房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商契稅30000元、雜稅666.27元、物業(yè)維修基金11931元、銀行按揭還款本金251908.59元、利息1177.10元、罰息30.95、公證費(fèi)1400元、過(guò)戶費(fèi)契稅30464.65元、交易手續(xù)費(fèi)1491元、營(yíng)業(yè)稅55833.53元，共計(jì)384903.09元的事實(shí)。經(jīng)質(zhì)證，原告方認(rèn)為浙江省行政事業(yè)單位(社會(huì)團(tuán)體)往來(lái)款票據(jù)、2份中國(guó)銀行刷卡憑證、4份地方稅(費(fèi))繳款單與本案不具有關(guān)聯(lián)性，其他證據(jù)無(wú)異議。

依據(jù)原告方的申請(qǐng)，本院準(zhǔn)予證人張某出庭作證，其陳述向被告借款275000元，并將其中的253116.64元用作替原告歸還本案所涉房產(chǎn)剩余銀行按揭貸款。經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)證人證言無(wú)異議，被告對(duì)證人證言有異議，認(rèn)為原告與證人是親戚關(guān)系，而被告因與證人有其他借款糾紛，已在其他法院受理，故證人與本案原、被告均有利害關(guān)系，對(duì)其證言的可靠性、客觀性均不予認(rèn)可。

上述證據(jù)，經(jīng)原、被告當(dāng)庭舉證、質(zhì)證，現(xiàn)本院認(rèn)證如下：原告提供的證據(jù)1、2，被告對(duì)真實(shí)性均無(wú)異議，且該證據(jù)與本案待證事實(shí)具有關(guān)聯(lián)性，本院予以認(rèn)定。原告提供證據(jù)3，被告有異議，原告未提供錄音中對(duì)話雙方當(dāng)事人的身份情況證明，從錄音的內(nèi)容也無(wú)法確定談?wù)摰木唧w事情與本案待證事實(shí)是否有關(guān)，故對(duì)該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性，本院不予認(rèn)定。原告提供的證據(jù)4系復(fù)印件，因原告未提供原件予以比對(duì)，且被告對(duì)復(fù)印件有異議，故本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)定。被告提供的證據(jù)1、2，原告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)其真實(shí)性予以認(rèn)定。被告提供的證據(jù)3中：2份中國(guó)XX銀行持卡人存根及2份中國(guó)XX銀行刷卡單據(jù)未載明款項(xiàng)具體用途，本院對(duì)其關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)定;3份繳款人為原告“李*A”的地方稅(費(fèi))繳款單，只能證明該部分稅(費(fèi))款項(xiàng)應(yīng)由李*A繳納，而繳款人為“陳*強(qiáng)”的地方稅(費(fèi))繳款單只能證明被告繳納了依法由其負(fù)擔(dān)的本案所涉房產(chǎn)交易的稅或費(fèi);浙江省行政事業(yè)單位(社會(huì)團(tuán)體)往來(lái)款票據(jù)未載明具體繳款人，僅能證明本案所涉房產(chǎn)物業(yè)維修專項(xiàng)資金已繳納的事實(shí);個(gè)人貸款還款憑證只能證明2015年1月19日，本案所涉房產(chǎn)的銀行按揭貸款歸還的情況;對(duì)于其他證據(jù)，原告無(wú)異議，且均系原件，與本案待證事實(shí)具有關(guān)聯(lián)性，本院予以認(rèn)定。對(duì)證人張某的證言，因其與本案原告方系親戚關(guān)系(原告陳*妹系張某姨媽)，且被告對(duì)其證言不予認(rèn)可，故本院對(duì)其證言不予認(rèn)定。

通過(guò)以上認(rèn)定的證據(jù)，結(jié)合當(dāng)事人在庭審中的陳述，本院認(rèn)定案件事實(shí)如下：

原告李*A、陳*B系夫妻關(guān)系。2015年2月9日，二原告在浙江省溫嶺市公證處辦理《委托書(shū)》公證，該《委托書(shū)》載明：委托人李*A、陳*B(即二原告)委托受托人李-杰代為辦理如下事項(xiàng)：1、與買方簽訂房屋買賣合同，辦理過(guò)戶手續(xù)，核對(duì)身份、簽署相關(guān)文件;2、代為繳納房產(chǎn)過(guò)戶所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)，簽署相關(guān)文件;3、協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)證、契證、土地使用權(quán)證;4、代為辦理水、電、燃?xì)獾冗^(guò)戶手續(xù)。2015年2月10日，李-杰以二原告委托代理人的身份，與被告簽訂《房產(chǎn)買賣契約》1份，約定：二原告將坐落于海寧市XX鎮(zhèn)(農(nóng)發(fā)區(qū))XX花園XX苑B幢AAA室的房產(chǎn)出售給被告，房產(chǎn)成交價(jià)為980000元，款項(xiàng)于2015年2月10日一次性付清;二原告應(yīng)當(dāng)于2015年2月10前交付前述房產(chǎn)給被告;前述房產(chǎn)辦理過(guò)戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)，由甲、乙雙方按規(guī)定各自承擔(dān)。合同簽訂當(dāng)日，李-杰與被告到海寧市房地產(chǎn)管理處辦證中心辦理前述房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)并繳納部分費(fèi)用。2015年2月16日，二原告以被告未按照合同約定支付購(gòu)房款為由，訴至本院。另查，2015年1月19日，本案所涉房產(chǎn)銀行按揭貸款本金251908.59元、利息1177.10元、罰息30.95元，共計(jì)253116.64元已結(jié)清。被告未按約定全額支付購(gòu)房款，原告亦未按約定交付本案所涉房產(chǎn)。

本院認(rèn)為，原、被告當(dāng)庭均認(rèn)可雙方于2015年2月10日簽訂的《房產(chǎn)買賣契約》，該契約系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，原、被告應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。現(xiàn)二原告認(rèn)為被告未按約定支付購(gòu)房款，要求解除前述《房產(chǎn)買賣契約》，本院認(rèn)為，二原告要求解除合同的依據(jù)，于法無(wú)據(jù)，理由在于：1、原、被告未約定一方當(dāng)事人解除合同的條件，即原、被告未約定合同解除權(quán)。2、二原告要求解除合同，但被告不同意解除，原、被告就解除合同事宜，無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)。3、二原告提供的證據(jù)亦不足以證明本案存在符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定的合同法定解除權(quán)行使條件的情形。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。本案中不存在不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況;被告明確表示愿意繼續(xù)履行合同，但因原告尚未按約定交付本案所涉房產(chǎn)而未按約定全額支付購(gòu)房款;原告亦無(wú)證據(jù)證明其在履行期限屆滿之前向被告催討過(guò)購(gòu)房款;被告未按約定支付全部購(gòu)房款的行為亦未致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，原告可依據(jù)合同約定向被告起訴要求支付購(gòu)房款;原告未舉證證明本案存在法律規(guī)定的其他情形可以解除合同。

綜上所述，在被告要求繼續(xù)履行合同的前提下，原告無(wú)權(quán)單方解除本案所涉合同，故對(duì)于原告要求解除原、被告于2015年2月10日簽訂的房屋買賣合同的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。就本案而言，原告要求確認(rèn)本案所涉房產(chǎn)歸二原告所有，并要求被告返還房產(chǎn)、協(xié)助辦理登記手續(xù)的必要前提是原、被告簽訂的《房產(chǎn)買賣契約》被解除，現(xiàn)解除合同的條件尚未具備，故對(duì)于原告方的該部分訴訟請(qǐng)求，本院亦不予支持。據(jù)此，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告李*A、陳*B的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)13760元，保全費(fèi)5000元，合計(jì)18760元，由原告李*A、陳*B負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省嘉興市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)高**

代理審判員王**

人民陪審員鄔**

二〇一五年十月二十七日

書(shū)記員張*

附頁(yè)1.如當(dāng)事人不服本判決提起上訴的，需按照本院送達(dá)的《嘉興市中級(jí)人民法院上訴費(fèi)用繳納通知書(shū)》規(guī)定的收款單位、銀行、帳號(hào)、金額及期限預(yù)交上訴案件受理費(fèi)用。

2.一方當(dāng)事人拒絕履行發(fā)生法律效力的判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)規(guī)定的義務(wù)，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效的中止、中斷，適用法律有關(guān)訴訟時(shí)效中止、中斷的規(guī)定。上述期間從法律文書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算;法律文書(shū)規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算;法律文書(shū)未規(guī)定履行期間的，從法律文書(shū)生效之日起計(jì)算。

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