開發(fā)商為免責(zé)濫用“不可抗力”有哪些借口

《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時期為2020年12月31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款時效，相關(guān)的司法解釋同時時效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：

1、施工過程發(fā)現(xiàn)施工之前不知道的國防電纜經(jīng)過，發(fā)現(xiàn)工地有未探明的軟弱夾層延誤工期；

2、連綿的雨天影響工期；

3、由于“國檢”、“衛(wèi)檢”、“領(lǐng)導(dǎo)人來”等因素而停工；

4、由于市電力工業(yè)局外電施工拖延而延誤工期。

因延期的時間的總和已超過實際的逾期交樓時間，考慮部分延期時間重疊的因素開放商應(yīng)當(dāng)免除全部的違約責(zé)任，不應(yīng)該支付違約金。

房地產(chǎn)公司是否可以全部或部分免除其逾期交樓的違約責(zé)任，在同類案件中，這個問題經(jīng)常是爭議的焦點。房地產(chǎn)公司提出的違約免責(zé)的理由是較為典型的，那么，這些理由再法律上能不能成立呢?

首先，逾期交樓的免責(zé)理由關(guān)系到發(fā)展商違約責(zé)任的全部或部分免除，以及業(yè)主約定違約金的減少甚至得不到，不是隨便提出來就能成立的，成立必須具備法定和約定的條件;根據(jù)契約約定和有關(guān)法律，一般情況下，至少應(yīng)當(dāng)具備如下條件：1、免責(zé)事實必須屬于不可抗力?！逗贤ā返?17條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！蓖瑫r，除另有約定外，一般《契約》也約定只有不可抗力才可以給予免責(zé)。這是判斷免責(zé)是否成立的關(guān)鍵。2、免責(zé)事實發(fā)生的時間必須是簽約之后。簽約之前發(fā)生的任何事實都是可以預(yù)見的，發(fā)展商可以據(jù)此調(diào)整交樓時間，不能免責(zé)。3、發(fā)展商必須將免責(zé)理由及時通知業(yè)主并出具證明?！逗贤ā返?18條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。”這既保障了業(yè)主的知情權(quán)，而且在一定程度上保證了免責(zé)事實的客觀性和真實性。4、免責(zé)理由必須經(jīng)過政府有關(guān)部門的證明為依據(jù)。開發(fā)商必須在《合同法》第118條規(guī)定的“合理期限內(nèi)”出示政府部門的有關(guān)證明。

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