市建委與市工商局起草的《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》與《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本“五一”起實(shí)施,停車收費(fèi)、裝修等備受關(guān)注的焦點(diǎn)問題都包含其中,范本中明確規(guī)定,業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)將交滯納金。
市工商局合同處處長王珊介紹說,《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本將作為《商品房買賣合同》的附件,由開發(fā)商在賣房之前與物業(yè)公司簽訂,需要上報(bào)市建委予以公示。《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本供業(yè)主大會或業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)使用。兩份合同范本明確規(guī)定了開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方的權(quán)利和義務(wù)。
物業(yè)費(fèi)滯納金中關(guān)于業(yè)主:對前期物業(yè)服務(wù)有知情權(quán)
前期物業(yè)合同雖然是由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂,但服務(wù)對象仍是業(yè)主。合同范本明確:業(yè)主在前期物業(yè)中享有知情權(quán)。在保障業(yè)主利益的同時(shí),范本也進(jìn)一步明確了相應(yīng)的義務(wù),如有拖欠物業(yè)費(fèi),業(yè)主應(yīng)該交納滯納金,按照合同法規(guī)定,該標(biāo)準(zhǔn)是每日物業(yè)費(fèi)的萬分之五,雙方也可約定其他標(biāo)準(zhǔn)。
共用設(shè)施搞經(jīng)營須經(jīng)業(yè)主書面同意
對于歸業(yè)主所有的共用部位、公用設(shè)施,物業(yè)公司想用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營等營利活動(dòng),要征得業(yè)主委員會書面同意,并每半年向業(yè)主公布收益情況,接受監(jiān)督。經(jīng)營收益歸全體業(yè)主,可分?jǐn)偟綉魶_抵下一年度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,也可用于小區(qū)改造或補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。
共用部分的經(jīng)營權(quán)歸誰,則由業(yè)主大會商議決定。
物業(yè)費(fèi)滯納金中關(guān)于物業(yè):物業(yè)不得出賣業(yè)主資料
范本在物業(yè)公司義務(wù)中明確寫入:妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料,及時(shí)記載有關(guān)變更信息,并為業(yè)主的個(gè)人資料信息保密。
裝修未損房屋及時(shí)返押金
范本規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主訂立書面的裝修服務(wù)協(xié)議,除約定收取裝飾裝修服務(wù)費(fèi)外,物業(yè)不得另行收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、施工人員管理費(fèi)、門卡工本費(fèi)等與裝飾裝修有關(guān)的費(fèi)用。未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和承重結(jié)構(gòu)損壞的,物業(yè)應(yīng)在完工后7日內(nèi)將押金全額退還。
物業(yè)解約須提前仨月通知
與業(yè)主發(fā)生矛盾,擅自“罷工”導(dǎo)致小區(qū)停水停電,這樣的物業(yè)公司將面臨萬元級別的違約賠償。合同期滿前,無論是業(yè)主還是物業(yè)公司,不想再繼續(xù)合作,必須提前3個(gè)月通知對方,雙方都不能擅自提前解除合同,否則無過錯(cuò)方可要求萬元級別的違約金。
物業(yè)費(fèi)滯納金的收費(fèi):物業(yè)費(fèi)分為包干制和酬金制
對于業(yè)主普遍關(guān)心的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題,范本中提供了“包干制”或“酬金制”供選擇。包干制是指物業(yè)費(fèi)由業(yè)主按建筑面積交納,如果選擇這種方式,物業(yè)公司不得以虧損為由要求增加費(fèi)用、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)項(xiàng)目。
酬金制是指業(yè)主按建筑面積預(yù)先交納服務(wù)資金,物業(yè)公司用來支付綠化養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用,選擇這種方式,物業(yè)公司應(yīng)向全體業(yè)主公布賬單并定期公布費(fèi)用的使用情況。同時(shí)雙方每年聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金使用進(jìn)行審計(jì)。剩余費(fèi)用轉(zhuǎn)入下一年,不足部分由業(yè)主承擔(dān)。
住宅經(jīng)商按商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)
針對廣受關(guān)注的民宅商用行為,范本規(guī)定,業(yè)主、物業(yè)使用人在符合相關(guān)法律規(guī)定的前提下,利用住宅物業(yè)從事經(jīng)營活動(dòng)的,物業(yè)公司可以參照商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
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