關于業主自治是什么意思？

業主自治是指在物業管理區域內的全體業主，基于建筑物區分所有權，依據法律、法規的規定，根據民主的原則建立自治組織、確立自治規范、自我管理本區域內的物業管理活動的一種基層治理模式。 業主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產生的一種新類型的特殊自治。

所謂私法自治，亦稱意思自治，是指民事法律關系的設立、變更和消滅，均取決于當事人自己的意思，原則上國家不作干預，只有在當事人之間發生糾紛不能通過協商解決時，國家才以仲裁者的身份出面予以裁決。私法自治的實質，就是由平等的當事人通過協商決定相互間的權利義務關系。

所謂公法自治，是與“他治”對稱，是相對于國家權力而言的。從字義上理解，自治就是自己治理自己，從本質上說，自治就是自治主體依法自我設權、自我約束、自我管理、自我服務、自我發展和自我實現，其實質是自治主體對自治權的設置和自治權的行使。公法自治的形式有多種，如地方自治、民族區域自治、特區自治、基層社會民主自治等。

之所以說業主自治是一種特殊的私法自治，是因為它既具有私法自治的特點，同時又借鑒了公法自治的模式，具有特殊性。 這種特殊性主要體現在以下幾個方面： 首先，業主自治是基于建筑物區分所有權而產生。物業管理最早是在19世紀伴隨著多層建筑和比較集中的居住小區的出現而發展起來。

多層建筑或居住小區的共用部位和共用設施的產權由多個區分所有權人共有，但各區分所有權人的要求各異，從而導致各種糾紛發生。為了統一意見、便于管理，業主組成管理團體委托或者自我對小區共用的部位和共用設施設備的維護、公共環境、公共秩序等事項進行自治管理，保證物業的合理使用，使業主有一個良好的生活居住環境。

其次，業主自治借鑒了國家管理的模式，將所有權和管理權分離。隨著社會的發展，西方國家的管理模式逐漸向社會滲透，在私法領域開始借鑒公法的管理模式，例如公司的股東大會、董事會、監事會即借鑒國家立法權、行政權、司法權分立的模式設立，盧梭的“社會契約論”同樣也適用小規模的社會群體的管理。

業主自治也正是借鑒這種理論和模式建立起來，無論是自主型物業管理還是委托型的物業管理，都是將物業區域的管理權委托給一個團體組織行使，其區別僅僅在于是委托給非業主的的專業的物業管理企業管理還是委托給業主通過民主選舉產生的業主執行機構管理，但其本質都是所有權和管理權發生分離。

再次，業主自治具有公益性。業主行使自治權的目的是為了維護其居住的小區的公共利益。這種公共性決定了自治權的設定與行使必須以保障和增進物業區域內的公益為目標，不得以業主自治權的設定者和行使者的私利為目標?？梢哉f，業主自治權的公益性，是業主自治不同于私法自治的根本特征。

關于業主，就涉及到了建筑物區分所有權的問題，很多業主購買房屋，其實實際的居住面積都相比較購買時的面積要小許多，因為涉及到公共用地面積問題，這些都可以通過業主自治等制度來了解清楚。

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