二手房的價格是很多二手房購房者需要考慮的首要因素。那么,怎么評估二手房的價格?二手房的價格受哪些因素的影響?二手房的價格在實際交易中是怎么確定的?下面律霸小編為您整理怎么評估二手房的價格的內容。
一、 房屋因素
(1) 房屋竣工后即進入折舊期,混合一等結構房屋折舊期限為50年,每年的折舊率為2%。因此,在進行購買行動時,要知道該房屋的剩余使用年數。
(2) 樓層對價格也產生影響。如果1層和5層為基準價,2層和6層為-3%,7層為-5%,3層和4層+3%;如果是樓頂,則為-5%;而朝向如無朝南窗,則為-5%。看來,相對來說,3層和4層是屬于有加分的樓層。
二、 環境因素
(1) 在同一地段,舊房的小區環境會遜色于新住宅區。如小區平面布局、設施、綠化、房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣。平常在去看房的路上,應該要關注該小區的整體環境狀況,以及樓層的環境也是很重要的。
(2) 該地區的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。如無物業管理和非獨立封閉小區分別扣減5%。小區周圍如果分部著學校,小區內有專門給予老人和孩子的娛樂場所,這些都是有加分的。
了解了影響對房價產生影響的因素后,接下來,就要來看看評估房價的方法了。
(一) 看地段與交通
1、 看該房屋所在的地段
在城市這個有限的空間里,中心城區黃金地段屬于稀缺資源,誰擁有它就意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業配套資源、成熟生活配套資源等,房價則不言而喻。
2、 看該房屋所在的交通
現在越來越多的上班族趨向于購交通便利的房屋,最重要的原因就是看重了出行便捷。需要注意的是,評估此類房產時,還應綜合考慮由交通工具所造成的噪聲、房產周圍衛生狀況、空氣質量等相關因素對房屋居住環境產生的影響。
(二) 看居住情況、周邊配套
1、看居住環境
有了強大的物業管理團隊,小區的生活可以減少很多不安全因素。安靜、祥和的居住環境,給人一種精神上的愉悅,住的舒適和放心。
3、 看周邊配套
如果所居住的房產周邊有大型的商場、賣場及商業版塊,社區配套中的菜場、超市、銀行、郵局、醫院、餐飲店等十分齊全,其房產的價格也就不言而喻了。
(三) 看房屋的樓層與建筑年代
通常在同一幢房屋內,多層房屋由于樓層的差異,每平方米建筑面積價格可相差50~300元不等。房齡大,房價自然會低一些。
(四) 看房型朝向、房屋內在裝修情況
1、 看房型
在同一地段,且建筑面積相同的情況下,豎套比橫套價格高。
2、 看房型朝向
大多數人買房都喜好“坐北朝南”,在同一幢房屋內,同一層次的房屋,由于朝的不同,如果為了買到光線好的房子,價格貴點也無妨,其每平方米建筑面積價格可相差50~200元。
3、 看房屋內在裝修情況
對二手房內部裝修的投入,也屬于房屋的成本呢,但對5年以上的老式房屋裝修,其裝修成本則可進行折舊。再者,裝修風格如果比較新潮不易過時,也是可以加分的。
(五) 看市場供求、城市規劃
1、 看市場供求
房地產的市場需求在不同的時期,價格上會有一定程度的差異,在購房前,需要對于當下的房地產的行情有所知曉。
2、 看城市規劃
城市的老城區與新城區,新舊城區在房價上有巨大的差異。
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