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怎么可以解除二手房屋買賣合同

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 644人看過(guò)

不管什么是情有了簽約就會(huì)有解約,所以說(shuō)二手房買賣也不例外,那么在已經(jīng)簽訂了二手房買賣合同后二手房買賣合同成立。但是后面又因各種原因所產(chǎn)生的不可抗力因素而致使雙方不能夠?qū)崿F(xiàn)合同的目的。那么,怎么樣可以解除二手房屋買賣合同?

一、買方因缺少支付房款能力而對(duì)房屋買賣合同反悔。

房屋買賣合同簽訂后,因買方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無(wú)法支付合同約定房款,導(dǎo)致違約。

律師觀點(diǎn):簽訂房屋買賣合同后,由于買方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同,構(gòu)成合同違約,這應(yīng)當(dāng)對(duì)賣方承擔(dān)違約責(zé)任。所以,買方在簽訂合同前,首先要對(duì)購(gòu)買房屋的品質(zhì)和環(huán)境做認(rèn)真的考察;其次,一定要仔細(xì)考慮自己的房款來(lái)源以及后續(xù)支付能力,防止陷入因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而購(gòu)房,導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果確實(shí)履行不能,要勇于承擔(dān)違約責(zé)任,盡快解除房屋買賣合同,防止陷入債務(wù)泥潭而無(wú)法自拔。

二、以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由,要求解除房屋買賣合同。

二手房不同于預(yù)售商品房,一般已使用一定年限,并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀,所以,或多或少會(huì)存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況,就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。

律師觀點(diǎn):房屋買賣合同的賣方應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房一般已使用一定年限,并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀,買方對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此,對(duì)于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于賣方已如實(shí)告知瑕疵或買方已明知瑕疵的,則賣方不承擔(dān)責(zé)任。

對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵,如并非賣方在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生,而系房屋本身所固有的,若沒(méi)有證據(jù)證明賣方對(duì)此是知曉的,賣方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任;但買方可以房屋所有人身份,依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利,向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

由于買方在簽訂房屋買賣合同時(shí)通常會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)查看,所以,以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能,因?yàn)槊袷缕墼p訴請(qǐng)撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛,買方除了到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外,還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況,到物業(yè)公司調(diào)查所購(gòu)房屋的真實(shí)情況,獲取房屋的維修信息,必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)人員陪同看房,做到心中有底。

在合同里,要約定賣方對(duì)其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣方保證房屋無(wú)滲漏,無(wú)違章搭建等情況;保證管線暢通,設(shè)施完備;房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵,由賣方進(jìn)行修復(fù),并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容;如果房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用,買方可以解除合同,并要求賣方賠償損失。

三、房屋過(guò)戶前或者過(guò)戶中交易被限制,導(dǎo)致買方權(quán)利不能實(shí)現(xiàn),要求解除合同、賠償損失。

從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋產(chǎn)權(quán)證期間,如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實(shí),或者在過(guò)戶手續(xù)辦理過(guò)程中,因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無(wú)法繼續(xù)履行下去,即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實(shí)際入住,只要房屋尚未完成過(guò)戶登記,買方利益就無(wú)法受到法律保護(hù)。

律師觀點(diǎn):《物權(quán)法》第14條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”所以,房屋買賣合同簽訂后產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行變更登記的,不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移,在法律上仍然認(rèn)為賣方是房屋的產(chǎn)權(quán)人,買方僅對(duì)房屋享有債權(quán),法院仍然有權(quán)查封賣方的房屋。

如果賣方故意隱瞞房屋交易已被限制或者將要被限制的事實(shí),導(dǎo)致買方無(wú)法辦理過(guò)戶登記,無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的時(shí),買方可根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定,司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。如果已簽訂買賣合同的,該買賣合同無(wú)效,雙方互相返還已付財(cái)產(chǎn),賠償損失。買方要求賣方賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失,包括直接損失和預(yù)期可得利益損失(注:預(yù)期可得利益損失主要是指房?jī)r(jià)漲跌損失)。

四、因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無(wú)法買房。

二手房市場(chǎng)貸款政策先是銀行提高貸款首付額,提高貸款利率,后是嚴(yán)格限制第二套房屋買賣貸款等,由于政策變化導(dǎo)致買方貸款申請(qǐng)沒(méi)有通過(guò),從而構(gòu)成合同違約。

律師觀點(diǎn):國(guó)家調(diào)整貸款政策是為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控,但并非全面禁止貸款。買方向銀行申請(qǐng)貸款,本身是欲與銀行建立借貸法律關(guān)系,而銀行是否愿意向買方提供貸款,通常是在考慮其資信情況、貸款是否存在風(fēng)險(xiǎn)等因素后再作出主觀判斷,客觀上存在同意發(fā)放貸款和不同意發(fā)放貸款兩種可能性。買方在決定通過(guò)貸款方式支付房款時(shí),應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到銀行可能拒絕發(fā)放貸款。因此,買方在買房前應(yīng)向銀行咨詢貸款政策,了解自身資信,防止貸款不能,無(wú)法支付合同價(jià)款的違約行為發(fā)生。

所以總的來(lái)說(shuō),當(dāng)房子的所有人突然不想把房子賣了但是又簽訂了合同要反悔怎么辦?那么就需要買方要求方根據(jù)合同約定的違約條款獲得賠償,也可以走法律程序解除二手房屋買賣合同,利用法律減少自己的損失。當(dāng)然,在賣房之前應(yīng)該考慮好這些事情,事后就不會(huì)有很多麻煩了。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸泰州律師。


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