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實踐中,不管是對二手房作出了怎樣的處理,只有在按照國家規定辦理了過戶手續之后,才能實際轉移二手房的所有權。不過有一些特殊情況下二手房可能無法辦理過戶,到底哪些情況下二手房無法辦理過戶呢?我們一起在下文中進行了解。
1、賣家無法提供房產證。
沒有房產證的二手房是過不了戶的,到房管局辦不了手續。只有房產證能證明房屋歸屬,如果買沒房產證的房子,要承擔很大風險,權利也沒有保障。
2、賣房未經其他產權人同意出售的房產。
如果房子有多個共有產權人,買房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的,買賣無效。即使完成了過戶,之后產權人追究起來,你也只能退房。過戶時,必須要所有共有產權人到場簽字,有人來不了,要對方提供經過公證的授權委托書,盡可能降低毀約風險。
3、被有關部門查封的房產。
買被查封的房子有可能無法交易,或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很復雜,有惡意的也有無意的。
原因可能是房價大漲,賣家與第三方合謀偽造債權債務關系,讓法院查封房產,使交易被迫中止;也可能是賣家出賣的房屋登記上屬于賣家,但根據規定和家人共有,共有人提起訴訟,查封了房產。
原因很多,買家常常防不勝防。如果涉及訴訟房屋被保全,查封周期會很長,房屋被查封期間無法過戶。
4、未解除抵押的房產
現在房價高昂,不少賣家的房子都是貸款買的。未還清銀行貸款的房子叫抵押房,根據規定,必須是無抵押狀態的房產,才能辦理過戶。
所以,購買此類房子,買家需要先到銀行辦解押(所謂的“贖樓”)。如果房子還做了其他擔保欠款,買家必須還清擔保的錢,才能辦理解押。
5、產權因為違規搭建被凍結
如果房屋有違建,按照有關規定,在違建拆除、恢復原樣之前,房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。
6、正在出租的房屋
我國法律原則之一的“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣不能對抗在先成立的租房買賣。即使房屋產權發生變更,只要租房合同還沒到期,租客就有權力住在里面,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。
在辦理二手房過戶手續的時候,需要買賣雙方一起前往,也就是說此時賣方需要協助買方辦理二手房過戶手續。但在這個過程中要注意,上述六種情況下的二手房無法辦理過戶。此時,對于買方來講,其實就可以追究賣方的違約責任。
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