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在實(shí)踐中,買賣二手房雖然不同于一般的貨物買賣,但它們之間也有相似之處,就比如:可能會(huì)涉及大額交易等。所以,為了避免出現(xiàn)自己的利益遭受損失的情況,我們?cè)谶M(jìn)行二手房買賣時(shí)一定要注意審查。那么,二手房買賣審查什么問題?律霸小編馬上為你做詳細(xì)解答。
一、二手房買賣審查什么問題
1、權(quán)屬審查。
二手房買賣業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件,未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的,不得買賣;并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。
2、買賣雙方主體資格審查。
(1)二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。
(2)二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。
(3)二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的,應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。
(4)二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。
3、共有財(cái)產(chǎn)審查。
共有二手房,應(yīng)當(dāng)審查有無共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。
4、權(quán)利限制審查。
應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無依法裁定,決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。
5、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查。
應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有,要審查有無取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意買賣的證明。
6、優(yōu)先購買權(quán)審查。
(1)共有二手房買賣時(shí),在同等條件下,二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。
已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí),在同等條件下,二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
(2)應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。應(yīng)合理提示買受人如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同,并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
7、境外人士買賣的限制。
委托人,出于國(guó)家安全和軍事安全的考慮,國(guó)家安全部門規(guī)定:有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。可向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查。
8、要合理提示委托人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能。
為保證委托人的合法權(quán)益,要提供委托人其所購買的商品房應(yīng)保持正常使用功能,超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的,產(chǎn)權(quán)人要委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。
二、買二手房有什么要審查
審查二手房有無下列禁止買賣情形:
1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;
2、依法收回土地使用權(quán)的;
3、共有二手房,未經(jīng)其他共有人書面同意的;
4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
6、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;
7、列入動(dòng)拆遷范圍的;
8、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
在生活中,做好事前審查工作確實(shí)能幫助購房者在一定程度上避免購房糾紛的發(fā)生,但做好這些審查工作也不是一件簡(jiǎn)單的事情。因此,如果您遇到了有關(guān)二手房買賣的糾紛不知道該怎么去解決,那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師,讓律師為您提供有效的幫助。
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高潤(rùn)寧律師2015年加入河北某知名律師事務(wù)所,后于2017年10月轉(zhuǎn)入河北盈華律師事務(wù)所。從業(yè)以來,獨(dú)立或參與辦理了大量的案件,涉及領(lǐng)域廣泛,包括婚姻家庭、合同糾紛、損害賠償、交通事故、勞動(dòng)爭(zhēng)議等訴訟與非訴訟實(shí)務(wù),從中積累了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn),訴訟技巧也更上一層樓。深厚的理論知識(shí),配合靈活的訴訟技巧,讓其在辦理各類案件中得心應(yīng)手,游刃有余。高潤(rùn)寧律師以扎實(shí)的法律專業(yè)知識(shí)及高度的責(zé)任心,真正做到“受人之托,忠人之事”。能根據(jù)案件的具體情況提出可行性的解決方案,為當(dāng)事人爭(zhēng)取權(quán)益,并得到當(dāng)事人的一致好評(píng)。高潤(rùn)寧律師以公平、公正、公道;專注、專業(yè)、專心為其座右銘。且積極、嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致的辦案風(fēng)格,使其能夠竭盡全力地為當(dāng)事人提供專業(yè)高效的法律服務(wù)。
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