如今,二手房不僅是一些中老年市民購房置業(yè)的首選,也是一些急于結(jié)婚的年輕人購置婚房的考慮對象。但由于二手房的產(chǎn)權(quán)問題相比普通商品房要復(fù)雜一些,導(dǎo)致很多想購買二手房的人猶豫不決,其實只要知道了購買二手房要謹(jǐn)慎的情形有哪些,一般來講也不會有太大的問題。下面律霸小編為你解答這個問題。
一、購買二手房要謹(jǐn)慎的情形有哪些
1、產(chǎn)權(quán)交易有限制的房屋
也就是說,有沒有被抵押、涉訟;是否被列入拆遷范圍;土地使用權(quán)性質(zhì)是否為集體或劃撥;是否屬于安居用房。以上情況屬于不能上市交易的房屋,比如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房,必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。
2、被他人租賃的房屋
鑒于民法上的規(guī)定,房屋的承租人有優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利,所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾,或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋。
3、房屋用途有限定的房屋
買房自住者可不必在意這一點,但如果是準(zhǔn)備買房用作營業(yè)或辦公,則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公,就只能望“房”興嘆了。
4、房改房成本價未補足的房屋
以前許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時,都是以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的。所以,如果購買的是當(dāng)初以優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房,那么就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。
5、屬于集體土地的房屋
根據(jù)國家政策規(guī)定,集體土地上的農(nóng)民房屋,只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進行買賣,不能直接賣給城市居民。
6、屬于小產(chǎn)權(quán)房的房屋
小產(chǎn)權(quán)房屋,又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋,需經(jīng)國家批準(zhǔn),征地開發(fā),只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r,才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。有些城中村的房屋以較低的價格吸引城市居民購買,聲稱可以辦理房產(chǎn)證。而實際上,此類房產(chǎn)證是鄉(xiāng)村集體發(fā)放的,不具備上市交易的條件。這類房屋一旦遇到糾紛或拆遷問題,購買者權(quán)益很難得到保障。
7、長期未辦房產(chǎn)證的房屋
如果購買的房子已經(jīng)有多年的房齡,而房主只有購房合同和發(fā)票,一直未辦理產(chǎn)權(quán)證,這類房產(chǎn)很可能因為開發(fā)商的問題,導(dǎo)致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。這個時候買方要仔細查詢,到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理,還是房子存在其他問題,導(dǎo)致無法辦證。
二、買何種二手房可能會招致麻煩
為了避免招致麻煩,建議您在購買二手房前做好以下工作:
1、查清房屋的“身份”。
弄清二手房的房齡,實地考察房屋的面積,查看房產(chǎn)證。二手房的面積、房齡、是否存在抵押等情況都記載在房產(chǎn)證上,故購房者在簽訂購房合同前須仔細查看房產(chǎn)證。
2、請評估機構(gòu)做“幫手”。
影響二手房的交易價格有很多方面因素,包括房屋新舊程度、房屋坐落位置、周圍環(huán)境、交通是否便利等,這些都使得二手房的交易價格較難確定,購房者最好委托專業(yè)評估機構(gòu)進行估價,以作為交易價格的參考。
3、要注意公開透明。
二手房交易的最后程序是過戶登記,二手房買賣合同以產(chǎn)權(quán)過戶登記為生效要件。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋,未經(jīng)辦理登記手續(xù),私下買賣房屋的行為是不被法律所保護的。
4、定金支付須謹(jǐn)慎。
《民法通則》規(guī)定:“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”此即“定金罰則”。如果購房者不簽訂購房合同,則喪失定金返還請求權(quán)。因此,購房者須了解各方面情況確定購房后,謹(jǐn)慎地支付定金。
5、此外,在房屋買賣交易完成的同時,買家應(yīng)要求賣方及時協(xié)助自己到房管部門辦理房屋過戶手續(xù),以防賣方看房價上漲而毀約,給買方帶來不必要的麻煩。
在購買二手房的過程中,弄清房屋產(chǎn)權(quán)是買賣二手房的“必修課”,只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能順利上市交易,否則極有可能會遇到意想不到的麻煩。本文難免有疏漏之處,如果您還有什么疑問,建議您向?qū)I(yè)的律師尋求幫助,讓律師為您在購買二手房的過程中保駕護航。
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