二手房的買賣較之一手房的程序更為復(fù)雜。如果人們?cè)谫I二手房時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)該二手房的產(chǎn)權(quán)存在共有人，則很有可能在購(gòu)買之后發(fā)生二手房買賣糾紛。為了避免發(fā)生糾紛，人們?cè)谫?gòu)買二手房時(shí)要審查什么事項(xiàng)呢?此外，二手房買賣還存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)，那么人們要購(gòu)買二手房如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?對(duì)此，下文中將詳細(xì)為您說(shuō)明。

一、購(gòu)買二手房時(shí)要審查什么事項(xiàng)

由于購(gòu)買二手房要比購(gòu)買新房復(fù)雜，由此引發(fā)的二手房買賣糾紛屢見(jiàn)不鮮，究其原因，大多數(shù)是因?yàn)橘?gòu)買者在買房時(shí)為圖省事、怕麻煩，忽視對(duì)房屋權(quán)屬的審查，以及為少交稅費(fèi)，未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)所致。因此，準(zhǔn)備購(gòu)買二手房的消費(fèi)者要注意從以下幾個(gè)方面對(duì)買賣房屋的權(quán)屬進(jìn)行審查：

(1)審查房屋是否具有合法的產(chǎn)權(quán)。通過(guò)房產(chǎn)管理部門看產(chǎn)權(quán)有無(wú)爭(zhēng)議，防止假產(chǎn)權(quán)證，避免“一房多賣”，或是無(wú)證的違章建筑。

(2)審查房屋產(chǎn)權(quán)的真正歸屬。看產(chǎn)權(quán)證上業(yè)主姓名與售房者身份證是否一致，有無(wú)其他共有人。防止無(wú)權(quán)的人或者是部分產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成員共有的，或繼承人共有的房屋，那么買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人共同簽訂房屋買賣合同。共有人不能到場(chǎng)的，應(yīng)由其出具公證委托書。因?yàn)橐勒辗梢?guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無(wú)效的。

(3)審查房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是否受到限制?？捶课萦袩o(wú)被司法機(jī)關(guān)查封，有無(wú)被抵押，是否是允許上市交易的經(jīng)濟(jì)適用虜，近期是否被列入拆遷范圍等。房屋的用途是民用還是商用。土地使用權(quán)是出讓的還是劃撥的，出讓土地使用年限還有多長(zhǎng)，是否是農(nóng)村集體土地，因?yàn)楝F(xiàn)行法律法規(guī)還不允許城市居民購(gòu)買農(nóng)村集體土地上所建的房屋。

(4)實(shí)地查看房屋的現(xiàn)狀?？捶课莸淖渑c產(chǎn)權(quán)證的登記是否一致，登記面積與實(shí)際面積大體是否相當(dāng)，房屋的結(jié)構(gòu)質(zhì)量、通風(fēng)采光、供電、供水、供氣、交通狀況等是否理想。

(5)審查房屋是否存在租賃關(guān)系。如果買房時(shí)，房主與第三人還存在著租賃關(guān)系，在此情況下，買受人雖然能取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻有可能因租賃期未滿而無(wú)法入住;或買賣合同可能因?yàn)榍址噶顺凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)而被撤銷，從而陷入訴訟糾紛之中。

如果購(gòu)房者注意對(duì)上述情況的審查就可以大大降低購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。此外還要注意及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，因?yàn)橐勒铡段餀?quán)法》的規(guī)定，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。同時(shí)，房屋的價(jià)款要盡量在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之后再交付，必要時(shí)可以提存的方式辦理房屋價(jià)款的交付，以確保交易安全。

二、購(gòu)買二手房如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買二手房須學(xué)會(huì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)該注意四方面的風(fēng)險(xiǎn)。

一是購(gòu)買二手房要通過(guò)正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，并須查驗(yàn)經(jīng)紀(jì)人的資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。現(xiàn)在二手房交易通過(guò)中介機(jī)構(gòu)的占絕大多數(shù)，尋找一個(gè)操作規(guī)范、信譽(yù)好的中介機(jī)構(gòu)，可以規(guī)避許多風(fēng)險(xiǎn)。

二是要注意來(lái)自交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。倘若用于交易的房屋，為非法建筑或已被列入拆遷范圍的;房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議的;房屋權(quán)屬共有、出賣人在出賣時(shí)未經(jīng)共有權(quán)人同意的;房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的;房屋已抵押、未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;或房屋被依法查封，或被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，交易房屋存有質(zhì)量隱患的，都可能因此惹上官司，陷于種種麻煩，皆需事先了解。

三是要注意賣方有沒(méi)有從事房屋交易的資格。簽合同時(shí)一定要與房屋的權(quán)屬人簽署。如他人受房屋權(quán)屬人委托簽訂合同，則要出具房屋權(quán)屬人的委托書，購(gòu)買售后公房，要特別關(guān)注有關(guān)同住人的問(wèn)題，合同須同住人簽字同意，防止由于合同主體有不同意見(jiàn)而引起糾紛。

四是要在合同中約定交易雙方的權(quán)利、義務(wù)，防止因交易中約定不明引發(fā)爭(zhēng)議或賣方利用合同進(jìn)行欺詐。這就要求購(gòu)房者了解二手房交易的相關(guān)法律，避免合同陷阱。

根據(jù)上文內(nèi)容我們知道，買二手房是存在很多方面的風(fēng)險(xiǎn)的，重要的是購(gòu)房者要注意風(fēng)險(xiǎn)防范，否則就很有可能購(gòu)買到存在各種問(wèn)題的二手房，給購(gòu)買者帶來(lái)不少的麻煩甚至是損失。在購(gòu)買二手房的過(guò)程中，如果您對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防范的具體操作上有不了解的地方，建議您咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以便在二手房買賣中能夠很好地維護(hù)您自身的購(gòu)房權(quán)益。

二手房買賣稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)

二手房買賣定金合同

怎么來(lái)進(jìn)行二手房過(guò)戶費(fèi)用計(jì)算