在現代社會中，不少消費者由于無力承擔新房的高額房款，于是將目光投向二手房市場。而又由于是初次購房，不少人看不懂其中的貓膩，容易吃“啞巴虧”或者上當受騙。那么，作為購房者，究竟應該怎樣去購買二手房呢?而在實踐中，對于二手房產權糾紛風險應該怎么去避免呢?下面將為您做一個較為詳細的說明。

一、怎樣去購買二手房

(一)交易前

1、審查房屋權屬狀況

下家要對房屋的權屬狀況有所了解。首先，查看房產證上的產權人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產權，則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產關。《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

2、了解房屋使用情況

首先，一定要確保房屋的產權證是真的，而不是偽造的。根據房屋產證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內容。另外，下家可到房屋所在地的房地產交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。若房屋已出租，下家應要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。

(二)交易中

1、明確中介收定性質

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質是代收，還是轉交。如果是代收，則中介公司收取定金時應當出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉交責任，如約定幾天內轉交，未能按時轉交需承擔的違約責任等。

為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。

2、上下家當面談合同

即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質不高的業(yè)務員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，上下家要對交易中應發(fā)生的稅費有所了解，具體可查閱本報相關文章或到房產交易部門咨詢，這樣做，可以防止極少數業(yè)務員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務員將公司業(yè)務轉化為個人業(yè)務，使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要坐下來當面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。

3、簽合同注意五條款

(1)權屬條款。

主要是審查房屋的權屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權利限制。

(2)房價與傭金條款。

如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價格、服務內容和傭金數額。審查內容包括：上家的委托價與下家的買價是否一致;中介公司收取的傭金數額不得超過國家規(guī)定的上限比例。審查的依據是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。

(3)房款支付條款。

二手房買賣一般不能實現“一手交錢，一手交房”，因此對付款方式進行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時的首付款，拿到交易過戶受理單時付一筆，產證出來及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務所等進行房款監(jiān)管。

(4)交房條款。

主要是對有關交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費用，上下家維修金結清。關于交房標志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買賣的交房標志之一，使之更符合實際情況。

(5)違約救濟條款，主要是對上下家違約責任及救濟途徑的審查。

二、二手房產權糾紛風險怎么避免

要避免二手房產權糾紛風險，關鍵是查清楚二手房產權歸屬。

購買二手房首先要看是否具有房產證，這是十分普遍的問題。辦理手續(xù)先查檔，在房產檔案無問題時辦理產權交易，通過條款達成共識，再就是購買二手房時可以提前通過咨詢，看有沒有限制性的內容。另外，二手房交易不需要一定通過中介公司，可以直接在房地產交易中心辦理。

希望對您購買二手房能有一定的幫助。此外，我們還應該要知道，二手房買賣是有很多陷阱的，所以我們在簽二手房買賣合同時，一定要仔細斟酌其內容，避免給自己帶來經濟損失，當然，最好是在簽合同前，去咨詢一下有關房產方面的專業(yè)律師，讓專業(yè)的律師幫您把把關。

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