二手房的買賣一般是在私人之間進行的,并且從實際情況來看,其實很多時候買賣二手房也是通過房產中介進行,也就是說買賣雙方會選擇委托房產中介來進行二手房的交易活動,這樣其實對自身的利益也是一種保障。在無法全額支付二手房房款的情況下,也是可以通過按揭貸款的方式來付款,那么此時二手房首付幾成呢?下文中小編為你做詳細解答。
一、二手房首付幾成
所謂二手房首付,指的是購買二手房時除了銀行貸款外買受方應當一次性支付的金額,其首付款的計算方式為:
凈首付款=實際成交價-客戶貸款額(凈首付款:不包括國家稅費和中介服務傭金的首付款)
貸款額=二手房評估價×80%(首次貸款額度可達80%)貸款額估算方式,可用合同價×85%,預估出大致評估價格。
值得注意的是,在二手房交易中,首付的成數是需要跟房東協商決定的,一般是2至3成。有如下幾種首付情況可以按自己的情況作出決定:
1、一般情況上家沒有貸款,或者不需要下家配合還貸的,下家資質很好需要向銀行申請8成貸款的就可以首付2成(貸款2成對資質的要求很高)。
2、上家有貸款,且成數很高,一定需要下家配合還貸的,為安全起見,則可選擇走資金監管流程,按3成首付支付。
3、下家有能力一次性付款的,可在簽訂合同約定一次性付款,則不存在首付問題。
一般情況下,銀行是需要看到房東開具的除貸款部分的其它房款收據,才能批貸成功。所以,二手房首付應該怎么算,更多的是取決于買賣雙方合意。
二、申請二手房貸款時應注意哪些問題?
1、要注意評估價與最高貸款額。在申請二手房貸款時,銀行一般會先對房產進行評估,評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時采用合同價和評估價取得的原則,取兩者之間的低值乘以貸款成數,即為房產的最高貸款額度。
2、要注意竣工年代與貸款年限。房產證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略,其實銀行在審批貸款過程中,通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件,多數銀行目前的政策是“房齡 貸款年限≤35年”。例如,某房屋竣工年代為1997年,那么目前的房齡為15年,所以貸款年限最長為20年。
3、要注意還款方式的選擇。現在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群,如還款方式相對于前者更能節省利息;雙周供適合周結工資或者是夫妻雙方月中和月底發工資的借款人。此外,借款人在申請貸款時還要結合自身現有還款能力,一般月供不能超過家庭收入的50%為宜。
4、要注意貸款成數和利率。以北京為例,北京各區各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%,二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業貸款,現在是否結清,只要首次使用公積金貸款,利率都是按公積金目前首付兩成,五年以上貸款利率3.87%來執行,但如果之前曾使用過公積金貸款,再次申請公積金貸款時需結清后方可使用。
5、要注意貸款銀行的選擇。現在商業銀行很多,但各家服務的特色又不盡相同,貸款品種也有所差別,比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇的常見的房貸產品,就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇,當然服務質量等軟性條件也要加以考慮。
6、要注意收入證明與還款能力。銀行在批貸時,會要求借款人提供能證明其還款能力的證明,就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況的證明,如果申請人已婚,一個人的收入證明低于其月供,則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款,符合條件后,銀行也可以審批。另外,還有家庭的一些其他資產如:大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明,銀行是一般會作參考的。
二手房畢竟與新商品房的情況都還不一樣,即使同樣都是按揭貸款方式付款,但實際對首付的要求其實都還有一些不同。不過從實際情況來看,二手房的首付一般都是總價款的3成,而實際的首付比例,其實買賣雙方之間都還是可以協商確定。
怎么來進行二手房過戶費用計算
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