二手房的買賣一般是在私人之間進(jìn)行的，并且從實(shí)際情況來看，其實(shí)很多時(shí)候買賣二手房也是通過房產(chǎn)中介進(jìn)行，也就是說買賣雙方會(huì)選擇委托房產(chǎn)中介來進(jìn)行二手房的交易活動(dòng)，這樣其實(shí)對(duì)自身的利益也是一種保障。在無法全額支付二手房房款的情況下，也是可以通過按揭貸款的方式來付款，那么此時(shí)二手房首付幾成呢?下文中小編為你做詳細(xì)解答。

一、二手房首付幾成

所謂二手房首付，指的是購(gòu)買二手房時(shí)除了銀行貸款外買受方應(yīng)當(dāng)一次性支付的金額，其首付款的計(jì)算方式為：

凈首付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額(凈首付款：不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的首付款)

貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×80%(首次貸款額度可達(dá)80%)貸款額估算方式，可用合同價(jià)×85%，預(yù)估出大致評(píng)估價(jià)格。

值得注意的是，在二手房交易中，首付的成數(shù)是需要跟房東協(xié)商決定的，一般是2至3成。有如下幾種首付情況可以按自己的情況作出決定：

1、一般情況上家沒有貸款，或者不需要下家配合還貸的，下家資質(zhì)很好需要向銀行申請(qǐng)8成貸款的就可以首付2成(貸款2成對(duì)資質(zhì)的要求很高)。

2、上家有貸款，且成數(shù)很高，一定需要下家配合還貸的，為安全起見，則可選擇走資金監(jiān)管流程，按3成首付支付。

3、下家有能力一次性付款的，可在簽訂合同約定一次性付款，則不存在首付問題。

一般情況下，銀行是需要看到房東開具的除貸款部分的其它房款收據(jù)，才能批貸成功。所以，二手房首付應(yīng)該怎么算，更多的是取決于買賣雙方合意。

二、申請(qǐng)二手房貸款時(shí)應(yīng)注意哪些問題?

1、要注意評(píng)估價(jià)與最高貸款額。在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，銀行一般會(huì)先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值一般會(huì)低于其市值。銀行在放貸時(shí)采用合同價(jià)和評(píng)估價(jià)取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。

2、要注意竣工年代與貸款年限。房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實(shí)銀行在審批貸款過程中，通常會(huì)把竣工年代作為影響借款人申請(qǐng)貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是“房齡 貸款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代為1997年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長(zhǎng)為20年。

3、要注意還款方式的選擇。現(xiàn)在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對(duì)是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對(duì)于前者更能節(jié)省利息;雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。此外，借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力，一般月供不能超過家庭收入的50%為宜。

4、要注意貸款成數(shù)和利率。以北京為例，北京各區(qū)各銀行對(duì)二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對(duì)于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執(zhí)行，但如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款時(shí)需結(jié)清后方可使用。

5、要注意貸款銀行的選擇。現(xiàn)在商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇的常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇，當(dāng)然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。

6、要注意收入證明與還款能力。銀行在批貸時(shí)，會(huì)要求借款人提供能證明其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況的證明，如果申請(qǐng)人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時(shí)開具收入證明來申請(qǐng)貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會(huì)作參考的。

二手房畢竟與新商品房的情況都還不一樣，即使同樣都是按揭貸款方式付款，但實(shí)際對(duì)首付的要求其實(shí)都還有一些不同。不過從實(shí)際情況來看，二手房的首付一般都是總價(jià)款的3成，而實(shí)際的首付比例，其實(shí)買賣雙方之間都還是可以協(xié)商確定。

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