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購(gòu)買二手房首付幾成比較好

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-09 · 780人看過

二手房的買賣一般是在私人之間進(jìn)行的,并且從實(shí)際情況來看,其實(shí)很多時(shí)候買賣二手房也是通過房產(chǎn)中介進(jìn)行,也就是說買賣雙方會(huì)選擇委托房產(chǎn)中介來進(jìn)行二手房的交易活動(dòng),這樣其實(shí)對(duì)自身的利益也是一種保障。在無法全額支付二手房房款的情況下,也是可以通過按揭貸款的方式來付款,那么此時(shí)二手房首付幾成呢?下文中小編為你做詳細(xì)解答。

一、二手房首付幾成

所謂二手房首付,指的是購(gòu)買二手房時(shí)除了銀行貸款外買受方應(yīng)當(dāng)一次性支付的金額,其首付款的計(jì)算方式為:

凈首付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額(凈首付款:不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的首付款)

貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×80%(首次貸款額度可達(dá)80%)貸款額估算方式,可用合同價(jià)×85%,預(yù)估出大致評(píng)估價(jià)格。

值得注意的是,在二手房交易中,首付的成數(shù)是需要跟房東協(xié)商決定的,一般是2至3成。有如下幾種首付情況可以按自己的情況作出決定:

1、一般情況上家沒有貸款,或者不需要下家配合還貸的,下家資質(zhì)很好需要向銀行申請(qǐng)8成貸款的就可以首付2成(貸款2成對(duì)資質(zhì)的要求很高)。

2、上家有貸款,且成數(shù)很高,一定需要下家配合還貸的,為安全起見,則可選擇走資金監(jiān)管流程,按3成首付支付。

3、下家有能力一次性付款的,可在簽訂合同約定一次性付款,則不存在首付問題。

一般情況下,銀行是需要看到房東開具的除貸款部分的其它房款收據(jù),才能批貸成功。所以,二手房首付應(yīng)該怎么算,更多的是取決于買賣雙方合意。

二、申請(qǐng)二手房貸款時(shí)應(yīng)注意哪些問題?

1、要注意評(píng)估價(jià)與最高貸款額。在申請(qǐng)二手房貸款時(shí),銀行一般會(huì)先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估值一般會(huì)低于其市值。銀行在放貸時(shí)采用合同價(jià)和評(píng)估價(jià)取得的原則,取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù),即為房產(chǎn)的最高貸款額度。

2、要注意竣工年代與貸款年限。房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略,其實(shí)銀行在審批貸款過程中,通常會(huì)把竣工年代作為影響借款人申請(qǐng)貸款年限的主要條件,多數(shù)銀行目前的政策是“房齡 貸款年限≤35年”。例如,某房屋竣工年代為1997年,那么目前的房齡為15年,所以貸款年限最長(zhǎng)為20年。

3、要注意還款方式的選擇。現(xiàn)在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對(duì)是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群,如還款方式相對(duì)于前者更能節(jié)省利息;雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。此外,借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力,一般月供不能超過家庭收入的50%為宜。

4、要注意貸款成數(shù)和利率。以北京為例,北京各區(qū)各銀行對(duì)二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%,二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對(duì)于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè)貸款,現(xiàn)在是否結(jié)清,只要首次使用公積金貸款,利率都是按公積金目前首付兩成,五年以上貸款利率3.87%來執(zhí)行,但如果之前曾使用過公積金貸款,再次申請(qǐng)公積金貸款時(shí)需結(jié)清后方可使用。

5、要注意貸款銀行的選擇。現(xiàn)在商業(yè)銀行很多,但各家服務(wù)的特色又不盡相同,貸款品種也有所差別,比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇的常見的房貸產(chǎn)品,就要綜合各銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇,當(dāng)然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。

6、要注意收入證明與還款能力。銀行在批貸時(shí),會(huì)要求借款人提供能證明其還款能力的證明,就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況的證明,如果申請(qǐng)人已婚,一個(gè)人的收入證明低于其月供,則可以夫妻雙方同時(shí)開具收入證明來申請(qǐng)貸款,符合條件后,銀行也可以審批。另外,還有家庭的一些其他資產(chǎn)如:大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明,銀行是一般會(huì)作參考的。

二手房畢竟與新商品房的情況都還不一樣,即使同樣都是按揭貸款方式付款,但實(shí)際對(duì)首付的要求其實(shí)都還有一些不同。不過從實(shí)際情況來看,二手房的首付一般都是總價(jià)款的3成,而實(shí)際的首付比例,其實(shí)買賣雙方之間都還是可以協(xié)商確定。


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任曉東,畢業(yè)于河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)系,中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員、石家莊市律師協(xié)會(huì)會(huì)員。自2013年從業(yè)以來,做事沉穩(wěn)干練,效果顯著,在代理案件的過程中,他以深厚的專業(yè)知識(shí)、精湛的訴訟技巧和高尚的職業(yè)道德贏得了同行和當(dāng)事人的好評(píng)。堅(jiān)持銳意進(jìn)取,不斷探索新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。目前涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域包括普通民事訴訟代理、婚姻家事糾紛、交通事故糾紛、民間借貸糾紛、勞動(dòng)糾紛、房地產(chǎn)開發(fā)、公司事務(wù)、建筑工程糾紛等傳統(tǒng)業(yè)務(wù),也包括公司合規(guī)業(yè)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)投資和企業(yè)并購(gòu)、破產(chǎn)重整、不良資產(chǎn)處置、資產(chǎn)證券化等新興業(yè)務(wù)。秉承“受人之托、忠人之事”的執(zhí)業(yè)理念,為每位當(dāng)事人提供便捷、有效的法律服務(wù)

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