一、買了二手房后發現還有售樓部在銷售是怎么規定的?
(一)發生一房二賣兩份合同的效力
1、兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況,屬于兩份合同均處于未實際履行的狀態,應當以簽訂在先的合同優先得到履行為優先履行判定標準。
2、兩份合同中一份已進行了過戶登記,另一份未作過戶登記(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的過戶登記是物權變更范疇,按物權對世原理、物權公示原理,和物權優先于債權原理,確認已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權。
3、在第一個買房人已辦過戶后又賣第二人的情況下,因這時出賣人已沒有所有權,所以他的第二次賣房是無效的。
(二)遇一房二賣時購房者的維權
一房二賣,指出賣人先后或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。
房屋買賣合同關系成立后,房屋出賣人全面、正確地履行合同,是合同的效力最重要的表現,也是出賣人最主要的義務。但在一房二賣情況下,由于標的物的特定性,一般而言,不可能出現出賣人同時履行兩個合同的情況。也就是說,出賣人在履行了一個合同后,對另一合同的履行必然產生違約問題。
“一房二賣”,應依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定,買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
如賣房者是非房地產開發企業的一般人,對其違約的處理與法律適用。這種情況下,爭議的處理應以合同法作為基礎,向違約者主張違約責任。這時,不能主張懲罰性賠償責任,而只能主張返還購房款及利息并賠償損失。
二、如何防止一房二賣?
1、買房時一定要及時網簽,嚴格采取資金監管及資金托管的形式進行交易。
根據目前的房屋買賣交易設置,二手房網簽可以使房產交易透明化,通過規范合同文本,充分保障買賣雙方當事人的合法利益,通過備案有效防止一房二賣。同時,買房者在簽訂購房合同時,應盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規定,并加重此種行為的違約責任。
2、在買房前查清楚所購房屋的產權,提存房屋產權證。
從簽訂房屋買賣合同到正式辦理房屋產權變更登記手續之間還有一段時間。由子房地產市場價格的波動,賣房者有可能在這段時間內將房屋以較高價格轉讓給第三人。為了避免這種情況的發生,購房者可以調查所購房屋產權,提存房屋產權證對賣房者的“一房二賣”行為加以防范。
3、買房盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款。
這樣安排可以避免部分賣房者通過對房屋一房二賣而詐騙購房者的購房款,使購房者蒙受巨大經濟損失。
其實,法律上根本也就不允許該套二手房的房主一房二賣的這種做法,不管是最終給買方造成了何種的損失,房主都需要對買方進行賠償并且承擔違約責任。但是二手房的一房二賣以后的真正歸屬權,核心就是根據房產登記為準的,造成的違約責任,事后可以向二手房原來的房主追責。
上海二手房交易流程
二手房合同糾紛如何處理?
該內容對我有幫助 贊一個
工傷賠償可以申請保全嗎
2021-01-24勞動安全衛生專項集體合同
2020-11-08權錢壞軍婚 案發進牢獄
2021-02-16電子商務過程中爭議如何解決
2021-02-13怎樣分割房屋遺產
2020-11-18撫恤金有一個親屬不簽字如何處理
2021-02-25建筑工屬于雇傭關系嗎
2020-11-30購買集資房需要簽什么合同
2021-01-23超市的罐頭致我損害,能要求超市賠償嗎
2020-11-29運輸保險的基本特征有哪些
2020-12-18人身保險合同效力的法理分析
2020-12-31保險合同的補償性要如何體現
2021-03-09交警調解后怎么和保險索賠
2021-01-02保險合同采取的形式包括什么
2021-03-15僑眷可以在國內購買保險嗎
2021-02-03保險理賠多久到賬
2021-02-14新保險法解釋有什么規定
2020-12-10更換駕駛員報保險屬于騙保嗎
2020-12-02保險理財:如何選擇投資型保險?
2021-01-13農村城鎮化改革,面臨房屋拆遷,拆遷補償是選擇房屋還是錢
2021-03-09