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集資房的風(fēng)險(xiǎn)隱患

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2025-07-10 · 483人看過(guò)

單位的集資房很多人都買過(guò),享受過(guò)這個(gè)優(yōu)惠,但是你知道嗎,集資房也存在風(fēng)險(xiǎn)隱患,它的產(chǎn)權(quán)是一個(gè)很大的問(wèn)題。接下來(lái),小編把整理出來(lái)的集資房的風(fēng)險(xiǎn)隱患與大家共享,希望能夠幫到大家。

風(fēng)險(xiǎn)隱患

集資房,原是有關(guān)單位在資金困難的情況下,利用自身閑置用地招集外單位集體或個(gè)人、本單位個(gè)人的資金,共同解決生產(chǎn)、生活用房而出現(xiàn)的。由于集資房與商品房之間的巨大價(jià)格差異,一些單位和個(gè)人便擅自擴(kuò)大集資范圍和建房規(guī)模,甚至公然借機(jī)牟取暴利,或采取欺騙手段,損害出資人利益,導(dǎo)致糾紛時(shí)有發(fā)生。

興建集資房的土地來(lái)源主要有:企業(yè)通過(guò)減免地價(jià)或行政劃撥方式取得的土地;集體經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)用地;農(nóng)村私人宅基地;國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、文教衛(wèi)生、科研單位的非營(yíng)利性用地。

興建集資房的單位或個(gè)人通常打著“合作建房的”的招牌,卻不能提供國(guó)土部門批復(fù)的合作建房合同,更不能出示預(yù)售許可證。與出資方簽定的合同不是國(guó)土部門規(guī)定的文本,也不能辦理公證手續(xù)。其承諾的50年或永久使用權(quán)以及共有房產(chǎn)證,實(shí)際上只屬于土地方,不可能轉(zhuǎn)移到出資方名下。出資方權(quán)益并無(wú)法律保障。

業(yè)內(nèi)人士指出,除了產(chǎn)權(quán)沒(méi)有保證外,由于集資建房的若干特性,決定了出資人還要承擔(dān)下述風(fēng)險(xiǎn):集資建房能否順利完成,首先取決于資金的籌措情況。如果資金不能準(zhǔn)確、及時(shí)地到位,工程進(jìn)度便沒(méi)有保障,工程進(jìn)度延緩更加劇了資金籌措的困難。這樣的惡性循環(huán)必然導(dǎo)致資金一去無(wú)歸、工程遙遙無(wú)期的結(jié)局。而且,由于某些集資建房單位的暴利動(dòng)機(jī),選擇施工隊(duì)時(shí)只能是降低標(biāo)準(zhǔn)、拼命壓價(jià),甚至迫其帶資建設(shè),施工企業(yè)要生存,必然偷工減料,建筑質(zhì)量難以保證。

集資房通常較難形成規(guī)模,大多是一棟或二三棟樓,由于規(guī)模小,客觀上造成管理配套難的問(wèn)題。即使集資者有意完善,結(jié)果往往仍是力不從心。水、電、煤氣管道的接駁,公共設(shè)備的維修等等,都需要相當(dāng)?shù)馁Y金支持,即使是簡(jiǎn)單的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi),也離不開(kāi)資金,更不用提社區(qū)文化建設(shè)和其它體育設(shè)施配套、正規(guī)的物業(yè)管理等,這些都是集資者始料不及的,也是開(kāi)發(fā)商不會(huì)考慮的。?購(gòu)買住房,是人生一項(xiàng)重大的投資,許多消費(fèi)者主要是由于資金問(wèn)題購(gòu)買了集資房,但即使是集資房也是一筆不小的投資,動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)。集資房經(jīng)常不能按期交貨已屬正常,最令人煩惱的是貨不對(duì)板,而又投訴無(wú)門,由于集資房沒(méi)有完備的法律手續(xù),不能受到法律的有效保護(hù)。

產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

集資房是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問(wèn)題,企事業(yè)單位以擁有的劃撥的土地使用權(quán)和部分資金將及部分向內(nèi)部職工籌集的資金建成的房產(chǎn),建成后以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部職工。集資房不能在市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。并且集資房的產(chǎn)權(quán)以整體產(chǎn)權(quán)的形式屬于企事業(yè)單位,職工購(gòu)買的僅是房產(chǎn)的使用權(quán),對(duì)房產(chǎn)沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán),故集資房沒(méi)有獨(dú)立的房產(chǎn)登記憑證。

由于集資房的產(chǎn)權(quán)歸企事業(yè)單位,所以集資房是企業(yè)財(cái)產(chǎn)的組成部分,企事業(yè)單位對(duì)集資房擁有處置權(quán),可以將集資房作為抵押物銀行貸款,企業(yè)到期若不能歸還銀行貸款,銀行可以通過(guò)法律程序變賣抵押物償還貸款。購(gòu)買集資房實(shí)際上是購(gòu)買房屋的使用權(quán),其使用權(quán)保障很大程度上取決于房產(chǎn)所有權(quán)人的資信情況。

注意事項(xiàng)

1、集資房多為村委會(huì)與開(kāi)發(fā)單位合作建房。據(jù)了解,從2001年8月6日后,政府部門不再審批合作建房,即便是在政府規(guī)定的紅線范圍內(nèi),集資房項(xiàng)目也大多沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)的報(bào)建程序;同時(shí),集資房的開(kāi)發(fā)單位多數(shù)無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

2、集資房無(wú)正規(guī)樓書(shū)。集資房樓書(shū)多是一紙宣傳單,一般不標(biāo)明開(kāi)發(fā)單位、建設(shè)設(shè)計(jì)單位,傳單采取沿街散發(fā)形式。

3、集資房無(wú)正規(guī)預(yù)售合同。售樓員出示的購(gòu)房協(xié)議書(shū)是開(kāi)發(fā)單位與村委會(huì)聯(lián)合印制的,并非正規(guī)的商品房預(yù)售合同。

4、集資房房產(chǎn)證多由村委會(huì)自行印制。在看房時(shí),售摟員會(huì)告訴購(gòu)房者簽了合同后,發(fā)樓房使用證,但事實(shí)上,這個(gè)證是村委會(huì)與開(kāi)發(fā)單位自行印制的,并無(wú)法律效力。

5、集資房多未補(bǔ)交地價(jià)。售樓員也表示,他們是先建房后辦報(bào)建手續(xù),日后購(gòu)房者補(bǔ)交地價(jià)后,即可辦理房產(chǎn)證。

6、集資房遇拆遷有風(fēng)險(xiǎn)。售樓員一般會(huì)告訴購(gòu)房者,他們的樓盤永遠(yuǎn)不會(huì)拆遷等。

7、集資房?jī)r(jià)格便宜但不能辦按揭。集資房一般單價(jià)每平方米2000多元,南山集資房?jī)r(jià)格較寶安稍高,大多要3000元/平方米,但與深圳去年均價(jià)?5680元/平方米(按建筑面積售房)的商品房相比——至今年1月份,均價(jià)升至5934/平方米,集資房?jī)r(jià)格比商品房低一半;但是,集資房不能辦理按揭貸款。

8、集資房品質(zhì)較商品房稍低。樓房做工較粗陋,多為毛坯房,少數(shù)有簡(jiǎn)單裝修。

9、集資房從單體樓向小區(qū)發(fā)展。早期樓盤多無(wú)社區(qū),但南山、寶安均有多個(gè)集資房樓盤成片開(kāi)發(fā),部分社區(qū)規(guī)模與本地商品房不相上下。

10、集資房自有配套不多。多無(wú)會(huì)所,個(gè)別規(guī)模較大的社區(qū)自有配套較好,有電梯,綠化率也很高。

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