隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，出現(xiàn)很多交易類型，比如，商品房預(yù)售、期房買賣、還有期房轉(zhuǎn)讓，相應(yīng)的法律糾紛也由此產(chǎn)生。本文就商品房認(rèn)購(gòu)書有效力嗎,簽訂時(shí)需要注意什么進(jìn)行解答和分析。希望您能多加留意商品房認(rèn)購(gòu)書的相關(guān)內(nèi)容。

所謂商品房買賣認(rèn)購(gòu)書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來(lái)訂立正式的房屋買賣合同的一種合同。目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等等。

很多購(gòu)房者認(rèn)為，在整個(gè)交易過(guò)程當(dāng)中，只有最終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認(rèn)購(gòu)書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認(rèn)購(gòu)書中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒有約束力。其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

商品房認(rèn)購(gòu)書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購(gòu)房者在簽署商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)千萬(wàn)不能因其內(nèi)容簡(jiǎn)單而掉以輕心，尤其是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書不是正式合同，從而置商品房認(rèn)購(gòu)書中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。并且容易發(fā)生定金套牢購(gòu)房人的問(wèn)題。

導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無(wú)權(quán)要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過(guò)程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購(gòu)書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就有權(quán)“不返還”。當(dāng)然，如果開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。

提醒，一旦看到“定金”兩個(gè)字，就一定要同時(shí)想到這兩個(gè)字背后隱含著的“定金罰則”。

提示：

盡管房屋認(rèn)購(gòu)書常常將認(rèn)購(gòu)人套牢，但，只要注意以下幾點(diǎn)，完全可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止被套。

首先要謹(jǐn)慎對(duì)待銷售人員的宣傳。為了訂單背后的提成，銷售人員會(huì)使出“渾身解數(shù)”，所以一定要謹(jǐn)慎分析銷售人員的促銷手段，無(wú)論是“最后一套”還是“明天就漲價(jià)”，無(wú)論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無(wú)論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請(qǐng)您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r(shí)頭腦發(fā)熱而被“套牢”。

其次是交錢之前請(qǐng)三思。為最大限度保護(hù)自己的利益，要在把錢款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書》中的定金條款并不生效，因此如果在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，消費(fèi)者還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商或銷售公司無(wú)權(quán)要求或起訴消費(fèi)者支付錢款。

第三，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。約定《商品房認(rèn)購(gòu)書》“退出”條款 由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。

第四就是盡量不交“定金”。如果還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易抽身退出，盡量不要交“定金”。

最后要抓住對(duì)方違約機(jī)會(huì)。一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要在《商品房認(rèn)購(gòu)書》中詳細(xì)約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫入，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費(fèi)者才能夠底氣十足并證據(jù)充分地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。

認(rèn)購(gòu)書可直接轉(zhuǎn)成正式合同

商品房認(rèn)購(gòu)書是房屋買賣雙方達(dá)成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價(jià)退出。但是在特殊情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的商品房買賣合同。條件是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。這個(gè)規(guī)定實(shí)際上是一把雙刃劍，如果已經(jīng)決定要買這套房，不妨利用這個(gè)規(guī)定，爭(zhēng)取讓初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，免去中間的夜長(zhǎng)夢(mèng)多。但是如果消費(fèi)者還處于試探階段，還希望能夠有機(jī)會(huì)隨時(shí)退出，那么就要避免在預(yù)訂書或是商品房認(rèn)購(gòu)書中約定得過(guò)于詳細(xì)，防止初步意向直接轉(zhuǎn)化成商品房買賣合同，為自己保留及時(shí)“退出”的機(jī)會(huì)。

律霸小編為您整理，希望能更好的幫助您了解有關(guān)商品房認(rèn)購(gòu)書有效力嗎,簽訂時(shí)需要注意什么的法律知識(shí)，希望您能多留意商品房認(rèn)購(gòu)書的相關(guān)內(nèi)容，尤其是定金，以避免不必要的糾紛，謝謝瀏覽。