我們知道商品房有使用年限的規(guī)定。具體的年限也會根據(jù)不同用途有不同年限。那么,年限最久的房屋產(chǎn)權(quán)滿70年后怎么辦?房屋產(chǎn)權(quán)最高年限屆滿后還可以繼續(xù)使用嗎?
雖然有房本在手,但是你關(guān)注過你的房子房屋產(chǎn)權(quán)年限還剩多少年嗎?我們平常所說的70年產(chǎn)權(quán)是指房子的土地使用年限70年,既然土地使用權(quán)只有70年,商品住宅從開發(fā)到銷售的周期一般在1-3年,房屋產(chǎn)權(quán)的“實際壽命”也就隨著開發(fā)商開發(fā)住宅時間的長短而縮短,你的房子產(chǎn)權(quán)年限縮水了嗎?70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦?
一、從房產(chǎn)證上能看出多個秘密
房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利,也就是房屋各項權(quán)益的總和,即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。普通住宅產(chǎn)權(quán)只有70年,70年后政府可以無償收回。房產(chǎn)證上房產(chǎn)“產(chǎn)權(quán)來源”方式分如下幾種:分割、合并、購買、繼承、贈與、變更、交換、析產(chǎn)。購買方式是最普遍的,目前市場上放盤的大部分盤源都為購買所得再轉(zhuǎn)讓。分割與合并是一對相反的方式,分割是指產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)進(jìn)行重新間隔,房產(chǎn)證由一個變成多個;合并則是逆操作,房產(chǎn)證由多個變一個。繼承與贈與的獲得方式之前已多次討論過,贈與房交易有可能出現(xiàn)巨額稅費(評估價全額的20%),買家碰到這類型的房源一定要小心。變更是指業(yè)主曾經(jīng)改名,以新名字再重新出證。
只要業(yè)主能提供有效證明文件,即使曾經(jīng)改名也不影響出售轉(zhuǎn)讓,不需要特別為改名而專門重新出證。交換一般是指征用補償,析產(chǎn)與婚姻變動或繼承、贈與息息相關(guān)。如果房產(chǎn)證上“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源方式”寫有“分割”字樣,這就顯示了業(yè)主名下肯定不止有一套物業(yè),故此業(yè)主起碼要承擔(dān)1%的個稅。自從出現(xiàn)“房中房”以來,房管局對住宅分割的審批非常嚴(yán)格,目前很難對物業(yè)進(jìn)行分割。因此,在“限購”令之下,住宅分割房產(chǎn)證對業(yè)主“無數(shù)為”;而房產(chǎn)證合并則有可能使業(yè)主增加購房名額,房管局也不易批準(zhǔn)有關(guān)申請。
二、房屋產(chǎn)權(quán)年限與房屋使用年限
(1)房屋產(chǎn)權(quán)年限
房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限包括:民用住宅建筑,商用建筑,工業(yè)用建筑。按建筑用類型有所不同,一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年,商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。70年產(chǎn)權(quán)指房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限,70年產(chǎn)權(quán)是指70年內(nèi)所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益處分,并排除他人干涉的全能,是物權(quán)的一種,房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。
(2)房屋使用年限
房屋使用年限分兩個概念:一個是房屋本身的使用年限,另一個是土地使用年限。我國現(xiàn)行的法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限,居住用地是70年,工業(yè)用地50年,商業(yè)用地40年,綜合用地50年。而房屋的使用壽命通常長于這個年限。這個問題對于私人購房尤其顯得重要,不少業(yè)主在購房時不禁產(chǎn)生疑問:當(dāng)使用期限到了之后,房子還屬于自己嗎?
住宅用地的土地使用年限是70年,從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國有土地的使用年限,并不是房屋所有權(quán)的年限。房屋是你的私人財產(chǎn),享有永久的所有權(quán)和使用權(quán)。土地是國家的,一般說的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限,這是土地出讓過程中確定的(商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年)。實際上,現(xiàn)在的商品房的土地使用年限很少有70年的,大部分在30-60年左右。因為使用年限是從國家出讓時開始計算,加上開發(fā)周期,最短也得1-2你年,到你手里使用年限就不到70了,如果開發(fā)商再囤積一段時間或者幾經(jīng)轉(zhuǎn)手,就更短了。有可能是30幾年、60幾年的。
溫馨提示:土地使用權(quán)出讓的最高年限是:居住用地70年,70年土地使用期滿后,土地收歸國有,地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有,就是70年產(chǎn)權(quán)。如果再次申請土地使用權(quán),則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時的地價水平,補繳土地出讓金。
三、70年產(chǎn)權(quán)到期后土地使用權(quán)的處理方法
《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的,自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
1、土地使用者向土地管理部門提交續(xù)期申請書,除根據(jù)社會公共利益需要收回的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)續(xù)期的,重新簽訂土地有償使用合同,支付土地有償使用費。這樣,你的房產(chǎn)所有權(quán)便得以延續(xù)。當(dāng)然,變成危房強制拆除的除外。
2、土地使用者未申請續(xù)期的,土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國家無償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。
3、土地使用者提出續(xù)期申請,根據(jù)法律規(guī)定沒有批準(zhǔn)續(xù)期的(即根據(jù)社會公共利益需要收回的),土地使用權(quán)國家無償收回,但對于地上房產(chǎn),根據(jù)收回時的殘余價值給予相應(yīng)補償。
《城市房地產(chǎn)管理》中的第二十一條規(guī)定:土地使用權(quán)出讓合同約定年限屆滿,如土地使用者需要繼續(xù)使用,應(yīng)當(dāng)至遲與屆滿前一年申請續(xù)期。除根據(jù)社會公眾利益收回該土地,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
到期了如果房子還在的話,房子依舊是你的,只是要補交土地稅。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限是指房子所占的土地的使用權(quán),而不是房子所有權(quán)本身。國家規(guī)定,城鎮(zhèn)建設(shè)用地為國家所有,個人和企業(yè)可以有償使用和交易使用權(quán)。住宅的使用權(quán)限是70年,從該地取得日算起。購房者只要有合法的產(chǎn)權(quán)證,房子就是私人財產(chǎn),不屬于國家。只要房子還在,個人就擁有該房子的所有權(quán)。
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