在實際生活中,一房二賣現(xiàn)象時有發(fā)生。那么,我們要怎么樣做才能防止開發(fā)商或者二手房所有人將房子賣與多方?當我們面臨一房二賣情形,我們應該怎么維護自己的合法權(quán)益?下面,讓我們一起來學習下相關(guān)知識。
一、如何才能防止一房二賣的發(fā)生?預告登記
預告登記指當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時,為了限制債務人處分該不動產(chǎn),保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預售中,購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記,以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
《物權(quán)法》規(guī)定,當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,預告登記失效。
因此,為防止一房二賣情況的發(fā)生,物權(quán)法設定了預告登記制度。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記制度在實踐中常適用于購買期房的過程中,防止開發(fā)商一房二賣。不過,預告登記的有效期限并非無限長,物權(quán)法同時規(guī)定,預告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,預告登記失效。因此,要防止一房二賣,只進行預告登記還是不夠的,還要及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶,辦出自己的產(chǎn)證,才能徹底保證房屋的物權(quán)。
二、一房二賣應當如何處理?
一房二賣最終應當如何處理,必須要看房子有沒有真正賣給了別人。按照我國物權(quán)法的規(guī)定,房屋只有辦理登記手續(xù)以后,才能真正發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。因此,如果一房二賣發(fā)生后,并沒有辦理房屋登記手續(xù),那么第三人是不能取得房屋所有權(quán)的,這個時候,購房者只要起訴要求開發(fā)商履行購房合同即可。
如果第三人已經(jīng)辦理了房屋登記手續(xù),那么房屋就屬于其所有,購房者是不能要回房屋的。在這種一房二賣的情況下,購房者可以要求解除合同并且賠償損失。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定:“具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:
(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。”
因此,一房二賣的情況下,購房者可以要求賠償損失。
以上就是我們關(guān)于如何預防一房二賣,一房二賣應當如何處理的法律解答。綜上可知,防止一房二賣最好的辦法就是對房子進行預告登記,預告登記是一種將債權(quán)物權(quán)化的行為。另外,假如我們真的已經(jīng)面臨一房二賣情形,請您積極收集證據(jù),并起訴要求賠償損失。如果您對此有任何疑慮,請您及時聯(lián)系律霸,我們將根據(jù)您的具體情況提供相應地法律服務。
閱讀延伸:
什么是商品房的一房二賣,有什么后果?
一房二賣違約賠償標準有哪些,相關(guān)案例是怎么處理的
一房二賣該如何維權(quán)?
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簡介:
顏忠軍律師,湘潭大學法律本科學歷。2002年通過首屆全國統(tǒng)一司法考試,取得律師資格,15年以上律師工作經(jīng)驗。 顏忠軍律師,勤勉、敬業(yè),熱心公益事業(yè)。在婚姻家庭、勞動工傷、合同糾紛、人身損害、法律顧問等方面具有深厚的理論功底及豐富的實踐經(jīng)驗。 顏忠軍律師,具有嫻熟的訴訟技巧及豐富的非訴訟事務處理經(jīng)驗。從事律師工作以來,辦理了各類案件400余件,盡力維護每一位委托人的合法權(quán)益,深受當事人的廣泛好評!
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