購買商品房的時候，人們最擔心的什么？當然是房屋質(zhì)量問題。人們出錢買房就是想要一個舒適安全的家庭環(huán)境。但是現(xiàn)實生活中卻有不少由房屋質(zhì)量引起的糾紛，商品房質(zhì)量不好不但會引起很大糾紛甚至會危害人們的安全。那么處理房屋質(zhì)量糾紛有哪些方面，要怎么才能合理合法的解決房屋質(zhì)量糾紛呢？

一、房屋質(zhì)量問題有哪些?

1、商品房質(zhì)量問題，主體結構質(zhì)量問題。

主體結構是指建筑物的承重構造系統(tǒng)，包括基礎、梁、柱、樓板、承重墻體、屋面。主體結構質(zhì)量不合格，將直接影響房屋的安全、使用功能與價值，致使購房人的合同目的不能實現(xiàn)，法律對此規(guī)定了最嚴格的法律責任，即解除合同和賠償損失。

2、商品房質(zhì)量問題，功能缺陷問題。

2003年6月，最高人民法院公布《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。這是在“主體結構質(zhì)量不合格”之外，新增加的一項可以導致解除合同的規(guī)定，在不否定房屋整體合格的前提下，保護買受人因房屋功能不能實現(xiàn)而發(fā)生的損失。對這一類質(zhì)量問題，我們可以稱之為“功能缺陷”。

3、商品房質(zhì)量問題，表面瑕疵問題。

首先說明，這里的“瑕疵”一詞，是從詞匯本意來使用的，即“細小的缺點”。

二、房屋質(zhì)量問題如何處理?

因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗。

購房人要保護自己的合法權利，必須采取合法、有效的途徑。當發(fā)生質(zhì)量問題后，消費者應初步分析質(zhì)量暇疵的程度，是否是房屋主體質(zhì)量不合格，或嚴重影響正常居住，還是一般的其他質(zhì)量缺陷，以便采取相應的對策。若不采用正確的方法，購房者即使有委屈也難以保護自身權益。

房屋買受人購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，且該質(zhì)量問題通過修復等亦無法保證房屋買受人的人身、財產(chǎn)安全及正常居住使用的情形，例如房屋的地基基礎工程及主體結構工程等出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，造成地基下沉、房屋傾斜、承重結構變形等，一般難以通過修復辦法解決，因此買受人請求解除合同的，人民法院應予準許。但房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，是否屬于嚴重影響正常居住使用的情形，在實踐中情況是非常復雜的，一般做法是由工程質(zhì)量檢測機構進行檢測，并根據(jù)檢測結論進行確認。

房屋質(zhì)量、開發(fā)商開發(fā)的房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質(zhì)量標準，是目前最常見也最容易引發(fā)糾紛的問題。具體來說包括：主體結構質(zhì)量不合格，屋面漏雨、墻面脫落，門窗開關不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定，有防水要求的地下室漏水，室內(nèi)上下水滴漏、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標等等。對于這類房屋質(zhì)量問題，應由開發(fā)商向購房人承擔法律責任，包括修理、退房、換房、賠償?shù)取?/p>

三、房屋質(zhì)量糾紛的處理辦法

1、分清責任主體，避免多頭扯皮

房屋質(zhì)量糾紛經(jīng)常涉及三個主體：開發(fā)商、物業(yè)公司、建筑施工單位。簡單地說，開發(fā)商對房屋承擔質(zhì)量保證責任;物業(yè)公司通常對小區(qū)內(nèi)公共部位承擔一般的維修、管理義務;而建筑施工單位基于施工合同向開發(fā)商承擔質(zhì)量保證責任。只有開發(fā)商基于商品房買賣合同向購房人承擔質(zhì)量保證責任。所以說，如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題應向開發(fā)商提出。

2、慎重要求退房，依法多提賠償

《商品房買賣合同解釋》規(guī)定：“因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”第13條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和要求賠償損失的，應予支持。”也就是說無論在竣工驗收階段還是在房屋交付使用后，只要出現(xiàn)房屋主體結構不合格或嚴重影響正常居住使用，購房人均可要求退房及要求賠償損失。但在實踐中，主體結構不合格不能通過驗收的情況并不多見。作為購房人在入住后欲證明房屋主體不合格，往往須通過鑒定，但高額的鑒定費也往往會令購房人望而止步。且何為“嚴重影響正常居住使用”亦無明確法律規(guī)定。因此，法院因房屋存在質(zhì)量問題判決退房的亦不多見。但購房人針對房屋存在的質(zhì)量問題依法追究開發(fā)商的一般質(zhì)量保證責任，并要求其對造成的損失依法賠償，只要事實清楚、證據(jù)充分，一般會得到法院的支持。

3、注意收集證據(jù)，爭取糾紛處理中的主動

如何收集證據(jù)是購房人最頭疼的問題，可采取諸如拍照、攝像、書面記錄等方法，必要時可請公證機關進行公證等方式收集證據(jù)。另外，向開發(fā)商提出的關于房屋質(zhì)量問題及解決意見盡量以書面形式，如能有其確認為最好。這樣，一方面可以證明該房屋當時存在何種質(zhì)量問題及質(zhì)量問題的狀況;另一方面還可以證明購房人在訴訟時效期間內(nèi)向開發(fā)商提出了質(zhì)量問題及解決請求。據(jù)此，可避免因超過訴訟時效而得不到法院的保護，為協(xié)商不成情況下的訴訟解決爭議做出必要的準備。

4、修復房屋，繼續(xù)履行合同

在商品房買賣中，因為主體質(zhì)量問題，開發(fā)商違約以后，實際買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質(zhì)量出現(xiàn)問題較小，如果通過加固等措施能夠修復的，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定的內(nèi)容履行義務，也稱繼續(xù)履行。同時，購買人仍然可以依據(jù)合同約定，主張開發(fā)商的違約責任或賠償損失的責任。

5、退房，解除合同

在實際買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質(zhì)量出現(xiàn)問題較大，不能通過加固等措施能夠修復的的辦法解決問題的，也就是不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同，要求退房。買受人向法院請求解除合同的，法院應予支持。

6、要求賠償損失以及違約金

出賣人交付的房屋不合格，買受人可以請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。購房者有權依法解除合同(退房)，并根據(jù)實際情況要求開發(fā)商承擔退還全部購房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費、違約金、懲罰賠償金等法律責任。違約金是由合同當事人預先約定的，在違約行為發(fā)生后，違約金的支付是獨立與履行行為之外的，由違約方向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金錢。

7、要求承擔違約侵權責任

因商品房質(zhì)量不合格，發(fā)生事故比如倒塌、脫落、塌陷、漏水侵蝕腐朽、等等而致人損傷或致物損害的，受害人或購買人可以主張違約責任或侵權責任。出賣人交付不合格房屋，給買受人造成人身、財產(chǎn)損害的，買受人可以主張違約侵權責任措施予以補救。

通過上文的介紹，相信大家對房屋質(zhì)量糾紛問題有哪些方面和怎么解決已經(jīng)有了一定的了解，正確認識處理房屋質(zhì)量糾紛有哪些方面可以為我們減少不必要的麻煩也可以學會自己維護自己的合法權益。如果您對以上內(nèi)容還有任何疑問，您可以致電律霸進行相關咨詢，專業(yè)律師將為您詳細解答。

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