如今不少人購買的商品房都是尚在修建當中的，我們稱之為期房。而購房者與開發商之間簽訂的購房合同，我們稱之為商品房預售合同。由于這是與自身利益密切相關的合同，那么當事人該如何簽訂商品房預售合同？律霸小編為你做詳細介紹。

(一)確認開發商已經取得商品房預售許可證

為保護購房人的基本權利，國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同規定的當事人的權利義務得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預售合同前，應當首先查驗開發商在售樓現場公示的商品房預售許可證，確認自己擬購房屋在預售許可的范圍內，避免不必要的法律風險。

(二)認真閱讀開發商制定的格式條款

按市場通常做法，在簽訂正式預售合同前，買賣雙方當事人往往會先行訂立認購協議。認購協議的主要作用是雙方當事人約定在未來的某個時候簽訂買賣合同。開發商就商品房預售的通用條件，一般都會制定針對大多數購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預售合同的依據。購房人應事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發商磋商，并將協商一致變更的內容以書面形式予以固定。實際生活中，許多購房人不重視這個環節，常常導致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。

(三)注意土地使用年限

出讓土地的年限是從開發商拿地時開始起算，只有剩余年限才對購房人有實際意義。有的開發項目的開發周期很長，可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

(四)明確約定抵押權的處理方式

為籌集建設資金，開發商的預售商品房往往設定有土地抵押權或在建工程抵押權。因抵押權的權益具有法律上的優先性，若處理不當，會對購房人最終行使和享有預售合同的權利帶來很大障礙和困擾。一般來講，開發商應當在簽訂預售合同前注銷所售房屋的在建工程抵押，消滅抵押權;對土地抵押權，購房人需與開發商在合同中認真約定抵押權消滅的時間、條件等，并在開發商違約后及時主張權利，督促開發商還款清押或提供履約擔保，防止更難處理的麻煩。

(五)明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任

我市預售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續入手，對房屋交付條件做了基本規定，保障了購房人最基本的權益。但示范文本已有的內容并不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設施的可開通時間等示范文本沒有明確，附件中的各項配套設施的建設和交付也獨立于房屋交付，對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式，將相關條件納入房屋交付條件中，才能在發生預期之外的情況時得到相應的法律救濟。

開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內容要周全外，還需注意開發商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。

(六)仔細了解開發商的按揭政策

開發商就商品房項目的按揭貸款業務，通常都與一家或幾家商業銀行建立合作關系，有的合作關系不允許購房人在合作銀行之外申請貸款。同時，有的商品房項目因不符合公積金貸款的條件，不能申請公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款的購房人，在簽訂預售合同前，需認真了解相關政策，避免在籌措房款中發生意外。

(七)重要公共配套設施不可忽視

我市預售合同示范文本設置專門附件規定公共配套設施的建設和交付。對特定的購房人，有的公建配套直接決定購房的初衷，對此需在合同中予以明確規定。比如，有的購房人購買商品房就是因為小區內將配建高質量的幼兒園，可以解決孩子幼教問題。要實現自己的購房目的，不但需明確約定幼兒園建成交付的時間，而且還需約定幼兒園的開園時間以及違反約定的處理辦法。

(八)盡可能明確面積誤差的處理結算辦法

預售合同約定的面積多為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。我市商品房銷售主要采用按建筑面積計價方式，因此面積誤差直接影響雙方當事人的經濟利益。從實際情況看，合同當事人對總建筑面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內面積和共有分攤面積發生不等比誤差時的處理。對得房率很在意的購房人，特別是在購買建筑結構形式比較復雜的商品房時，雙方當事人在預售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。

(九)明確規劃或設計變更的處理辦法

商品房項目在開發建設過程中，規劃調整和設計變更時有發生。有的規劃調整和設計變更可能對所購商品房的使用質量產生不利影響，甚至可能導致建筑面積變化，進而影響雙方當事人最終的房款結算金額。我市預售合同示范文本對規劃和設計變更的處理有比較詳細的提示，購房人最好仔細研讀，并就自己關心的其他相關問題作出補充約定。

(十)不可忽視前期物業管理和臨時管理規約

在業主委員會成立前，商品房交付后的物業服務通常由開發商選聘的物業服務企業負責，小區的公共秩序由開發商制定的臨時管理規約予以規范。前期物業管理的好壞和臨時管理規約的執行情況直接決定房屋的使用質量和使用成本，甚至對商品房的保值增值有重要影響。購房人需認真閱讀作為預售合同附件的前期物業服務合同和臨時管理規約，重點了解物業服務的標準、質量和費用，才可能做到商品房買得放心，用得舒心。

(十一)及時辦理相關登記手續

商品房預售合同簽訂后，從合同信息網上備案到購房人領取房產證、土地證，前前后后有很多法定手續需要辦理。這些手續既是購房人的權利，也是購房人的義務，對保護雙方當事人的合法權益具有重要作用。購房人自覺并督促開發商按照合同約定的時間和順序，及時辦理相關登記手續，是有效利用預售合同保護自身合法權益的必要手段。

小編在上文中主要從簽訂商品房預售合同需要注意的地方，來為大家講解了該如何簽訂商品房預售合同，希望能為您帶來一些啟發，在具體簽合同的時候多留一個心眼，這樣對自身來講也沒有什么壞處。律霸為你整理本篇文章，感謝你的閱讀。

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