近些年，在農(nóng)村房屋買賣中，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件頻發(fā)。那么針對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理，包括哪些處理方式？農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的特點(diǎn)有哪些？律霸小編根據(jù)整理的合同糾紛處理方面的知識，具體給大家做個(gè)闡述。

一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理方式有哪些？

1、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的糾紛處理

基于雙方交易主體均系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其住宅買賣行為不會(huì)導(dǎo)致本集體經(jīng)濟(jì)組織有限宅基地資源的流失。因此，對村民之間基于自主意思表示所締結(jié)的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。但依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款之規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準(zhǔn)。

2、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的糾紛處理

農(nóng)村土地系不可再生的自然資源，決定著農(nóng)村的長期穩(wěn)定發(fā)展，村民取得宅基地系依法無償取得，因此其轉(zhuǎn)讓行為中必然隱含的土地價(jià)值利益不得為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員享有。無論其交易對象是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方以村宅基地上房屋為合同標(biāo)的物的買賣合同均應(yīng)認(rèn)定為無效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，基于該買賣合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。對于受讓方取得房屋后進(jìn)行了改、擴(kuò)建或裝飾裝修的，依據(jù)民法的添附理論，由房屋出讓方享有添附物的所有權(quán)，同時(shí)按評估殘值對受讓方予以折價(jià)補(bǔ)償，若雙方還有其它損失，則還須由買賣雙方按同等責(zé)任各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員將宅基地上所建房屋轉(zhuǎn)讓的糾紛處理

如上文分析，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員占用宅基地建房無論是否經(jīng)過相應(yīng)行政審批，其均不享有所涉宅基地的使用權(quán)，因此其所建房屋不能取得物權(quán)，基于該房屋的買賣合同亦當(dāng)然無效。司法實(shí)踐中處理該類糾紛還應(yīng)注意二個(gè)問題：其一是若建房人取得宅基地經(jīng)過了行政審批，則在民事訴訟進(jìn)程中尚需前置性的通過以司法建議啟動(dòng)行政程序或行政訴訟程序撤銷相應(yīng)行政許可；其二是鑒于出賣方雖未依法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，但其作為投資人，在違法建筑未被拆除前，其占用利益應(yīng)予保護(hù)，以維護(hù)既定的經(jīng)濟(jì)秩序，因此，法院在司法裁判時(shí)應(yīng)就案件所涉宅基地違規(guī)向土地行政主管部門發(fā)出司法建議，同時(shí)判決確認(rèn)合同無效，并按無效合同的法律規(guī)定明確雙方當(dāng)事人的責(zé)任。

4、村宅基地上房屋在被行政征收后，買受人與出賣人之間的買賣合同被確認(rèn)無效的處理

《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生法律效力”。一般而言，人民政府征收決定發(fā)生法律效力后，相關(guān)征收實(shí)施單位才與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，而此時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定，被征收房屋的物權(quán)已移轉(zhuǎn)至作出征收決定的人民政府享有，因此，若相關(guān)當(dāng)事人就該房屋的轉(zhuǎn)讓所簽買賣合同在此時(shí)被確認(rèn)無效，則會(huì)出現(xiàn)買受人返還房屋不能的情形。在此前提下，對該類糾紛的處理則應(yīng)遵循以下原則：緣于買受人取得宅基地違法，則其僅對宅基地上房屋相關(guān)建筑裝飾材料享有相應(yīng)權(quán)利，因此，其僅得就建筑裝飾材料部分的對應(yīng)價(jià)值在征收補(bǔ)償款中主張權(quán)利，就宅基地價(jià)值部分，基于取得行為違法，則應(yīng)由該宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織享有或以司法制裁的形式予以收繳，買賣合同雙方當(dāng)事人的相關(guān)損失則由簽約雙方予以分擔(dān)。需要另外指出的是，若原出賣人仍具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，由于宅基地系其所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同共有，宅基地的征收利益亦不能為出賣人獨(dú)自享有，而應(yīng)作為集體收益歸屬集體經(jīng)濟(jì)組織享有，出賣人則可以原宅基地被征收為由另行申請宅基地。

二、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的特點(diǎn)

1、從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。

2、從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上。

3、合同大都已履行（出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入住），但多未辦理房屋或宅基地使用權(quán)變更登記。

4、從訴因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。

5、從標(biāo)的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點(diǎn)，涉及到對房屋增值部分的處理問題。

綜上所述，針對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的特點(diǎn)，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理方式有多種。因?yàn)檗r(nóng)民法律意識普遍不高，容易在房屋買賣中產(chǎn)生合同糾紛，所以，選擇正確的處理糾紛案件方式對于雙方來說非常重要。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸南通律師。

買賣農(nóng)村房屋效力如何 ?

農(nóng)村私人房屋買賣合同的模版

買農(nóng)村房屋要什么條件?