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共有房屋其實就是指多個主體共同對一套房屋擁有所有權(quán),對于這樣的房屋,也是允許進(jìn)行買賣的,但具體購買共有房屋的時候與購買一般的房屋不同,那到底實踐中購房者該如何購買共有房屋呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解。
一、常見的共有房屋有哪些
共同共有的房屋是基于共同勞動或共同生活而產(chǎn)生的。在實際生活中,最常見的房屋共同共有有夫妻共有房屋所有權(quán)和家庭共有房屋所有權(quán)兩種。
根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定,除夫妻有特別約定的外,夫妻雙方在婚后所得的財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。因而,夫妻婚后興建、購買、受贈或者繼承的房屋,屬于夫妻共同共有。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,共有房屋不能分割,只有在婚姻關(guān)系消滅(離婚或一方死亡),或者雙方有特別約定時,才能確定份額,進(jìn)行分割。
二、購房者如何購買共有房產(chǎn)
購買共有房屋,有以下幾種情況要注意:
1、房產(chǎn)證上是甲一個人的名字,但系甲與乙在婚后購買的夫妻共同財產(chǎn),甲未經(jīng)乙同意將房屋出售給丙。乙是否能主張甲與丙簽訂的買賣合同無效?
盡管甲出售房屋未經(jīng)乙的同意,但由于不動產(chǎn)登記具有公示、公信的效力,對丙而言,他沒有義務(wù)也沒有能力對該房產(chǎn)是否系甲的夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行核查,因此只要丙是善意的,不明知甲與乙的婚姻關(guān)系且乙不同意的事實,則買賣合同是有效的。
2、產(chǎn)權(quán)證上是甲和乙兩個人的名字,甲和乙是夫妻關(guān)系,但簽訂合同時乙并沒有出面,乙的名字是甲代其簽訂的,乙是否能主張未經(jīng)其同意買賣合同無效?
根據(jù)最高法院婚姻法司法解釋(一)第十七條的規(guī)定,“(一)夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的,任何一方均有權(quán)決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定,夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”
出售房屋一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是“非日常生活需要”,只要丙“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”,則丙就是善意購買人,那合同就應(yīng)當(dāng)有效。當(dāng)然,丙要證明自己是善意購買人,應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)表明他有理由相信出售房屋是甲與乙的共同意愿。
購買共有房屋,簽訂合同時最好讓所有共有人都簽名,并核對其身份。如果其中有共有人并未出面,而是其他人代簽,則要重點審核簽名的人有無代理權(quán),可要求其出具委托書。如果共有人之一是未成年人,要注意簽訂合同的人與未成年人是什么關(guān)系,是不是未成年人的監(jiān)護(hù)人。
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