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在現(xiàn)實(shí)生活中，可能有人會(huì)遇到這樣的情況，自己手上有一套閑置的房屋剛出租出去，就有人愿意花錢買房。房主本意當(dāng)然是想賣房，但又顧及到出售已出租的房屋是否違反了相關(guān)法律。那已出租的房屋能夠出售嗎？請跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解。

一、已出租的房屋能夠出售嗎

根據(jù)我國相關(guān)政策，已經(jīng)取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房均可以上市交易。具體包括：

(一)按照成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)以及按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法購買的公有住房;

(二)按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的安居工程住房;

(三)集資合作建設(shè)的住房;

(四)按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格購買的經(jīng)濟(jì)適用住房;

(五)按照高于規(guī)定成本價(jià)的價(jià)格購買的安居工程房和集資合作建設(shè)的住房。

只要是滿足上述條件，在已經(jīng)取得了房屋合法產(chǎn)權(quán)的情況下，出售房屋并不涉及此房屋是否已經(jīng)出租，也就是說，已經(jīng)出租的房屋是可以出售的。不過在具體的實(shí)際操作中，出售已經(jīng)出租的房屋還要注意一些操作細(xì)節(jié)。

二、出售已出租的房屋要注意什么

已經(jīng)出租的房屋，由于此時(shí)房屋出賣人與承租人具有出租的合同約定，受合同的限制，所以在出售此房屋時(shí)形成了房屋出售者也是房屋的出租人、房屋的購買者和房屋承租人三方面的利益關(guān)系，必須要謹(jǐn)慎處理。在出售已經(jīng)出租的房屋時(shí)，有兩個(gè)概念需要涉及，一個(gè)是“優(yōu)先購買權(quán)”，另一個(gè)是“買賣不破租賃”。

(一)優(yōu)先購買權(quán)

優(yōu)先購買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購買財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時(shí)，在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。根據(jù)本條規(guī)定，承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋。

在出租合同的存續(xù)期間，如果租客滿足了以下條件，都享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)。

1、在租賃合同的存續(xù)期間，并且是合法有效的房屋租賃合同。

2、須出賣人出賣其標(biāo)的物房屋于第三人。不能是贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承、公用征收、征用等非因買賣而轉(zhuǎn)移標(biāo)的物，否則對他人的干預(yù)即屬過分。

3、在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價(jià)格、付款的期限和方式等等。

4、必須在一定期限內(nèi)行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內(nèi)沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權(quán)喪失。這說明承租人并不想購買該房屋，也就沒有保護(hù)的必要了。

5、出租人須以一定的形式通知承租人。我國現(xiàn)行法律均規(guī)定，出租人出售租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)提前通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，不管是采取書面形式，還是采取口頭形式，只要出租人將其意思表示傳達(dá)給承租人即可。

所以，如果您正打算出售已經(jīng)出租的房屋，應(yīng)該提前三個(gè)月通知承租人，在承租人確認(rèn)放棄購買的情況下才可以出租，如若不然承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

(二)買賣不破租賃

買賣不破租賃是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

一般來說，未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。

當(dāng)租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃事實(shí)的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。同時(shí)，出賣人未向買受人告知租賃事實(shí)，導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。

從上文的介紹中了解到，已出租的房屋是可以出售的。但在出售已經(jīng)出租的房屋時(shí)，一定要把該房屋承租人的意愿一起考慮，如果因未能向承租人說明房屋出售情況或未能考慮到承租人購買意愿而導(dǎo)致房屋出售宣告無效那就得不償失了。

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