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現(xiàn)如今，上海作為一個(gè)集經(jīng)濟(jì)、交通、科技、工業(yè)、金融、貿(mào)易、會(huì)展和航運(yùn)為一體的國際化大都市，房價(jià)更是自20世紀(jì)起就不斷攀升并居高不下，同時(shí)，上海農(nóng)村房屋買賣的糾紛也日益增加。因此，筆者將為大家介紹一下這樣一種民事合同與單純的買賣合同究竟有什么區(qū)別，從而以便于大家更好地解決糾紛。?

第一、從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上。?

第二、從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。?

第三、從訴因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。 第四、合同大都已履行（出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入住），但多未辦理房屋或宅基地使用權(quán)變更登記。 第五、從標(biāo)的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點(diǎn)，涉及到對(duì)房屋增值部分的處理問題。 現(xiàn)在很多人認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣事關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而我國法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不能買賣。?

但其實(shí)對(duì)農(nóng)村房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定由上述分析可見，農(nóng)村房屋可以買賣。但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因?yàn)椋鶕?jù)我國合同法的規(guī)定，一個(gè)合同有效，不僅合同主體要適格，而且內(nèi)容要合法。筆者認(rèn)為，在農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定上，除依法適用我國合同法關(guān)于合同有效、無效規(guī)定的一般原則外，還應(yīng)當(dāng)遵照國家政策的相關(guān)規(guī)定。?

1、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效。

因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。?

2、慎重對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定。

我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。?

綜上所述，上海農(nóng)村房屋買賣糾紛持續(xù)頻發(fā)，且在認(rèn)定合同效力一事中也存在著法律規(guī)定與實(shí)務(wù)操作不相匹配的問題。所以，筆者建議對(duì)于這一類型的買賣合同，只要其只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同，這樣一來，也能夠更好地保障到房屋所有者的基本權(quán)益。

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