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隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程也越來越快，將不少以前為農(nóng)村的土地變?yōu)榱顺鞘?，大量農(nóng)村土地的征收使當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人獲得巨大利益。因此，以前已將農(nóng)村房屋買賣反悔的事件經(jīng)常出現(xiàn)，那么，對于這類糾紛應(yīng)該如何處理。下文將進(jìn)行介紹。

一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力

1、農(nóng)村房屋買賣合同有效的情形

(1)出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個(gè)村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買賣合同當(dāng)然有效。

(2)買受人在買賣房屋時(shí)與出賣人不是同一個(gè)村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個(gè)村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買賣合同有效。

(3)房屋買賣合同經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)，最后流轉(zhuǎn)到同一個(gè)村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。

(4)農(nóng)村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時(shí)是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。

2、農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形

(1)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋賣給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買賣合同的買受人無論是將農(nóng)村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。

(2)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋出賣給其他村的村民。農(nóng)村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。

二、農(nóng)村房屋買賣合同無效后的處理

農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，為平衡雙方的利益在合同無效后果的處理上，要全面考慮農(nóng)村房屋買賣合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對于購房人已經(jīng)翻建，裝修、擴(kuò)建房屋，使房屋增值部分，應(yīng)對購房人的投入進(jìn)行補(bǔ)償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意為購房人留出合理的騰退時(shí)間，購房人無房居住的，應(yīng)當(dāng)予以妥善安置。

農(nóng)村房屋買賣合同無效后，出賣人應(yīng)當(dāng)賠償買受人的損失包括：

1、返還原購房價(jià)款及房屋原購買價(jià)款和現(xiàn)房屋價(jià)款之間的差價(jià)

2、買受人因擴(kuò)建、改建、裝修使房屋增值的部分

3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分以上損失，需要委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，然后確定損失數(shù)額。對于土地增值和拆遷部分補(bǔ)償，合同無效后，根據(jù)出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任的過錯(cuò)分配原則予以處理。

綜上所述，對于農(nóng)村房屋買賣反悔的案件可從農(nóng)村房屋買賣合同上入手，分析買賣合同是有效還是說無效。只有在買賣合同無效的情況下轉(zhuǎn)讓人才能有可能請求法院判決受讓人歸還房屋。因此，受讓人在買賣合同時(shí)必須謹(jǐn)慎以及保留所有與房屋相關(guān)的證明。

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