1、影響房價的因素有哪些?
(1)樓層。如果是多層住宅,則3至4層單價最高,2、5層次之,底層和頂層又次之。如果是高層或小高層,7至9層的價格可作為基準(zhǔn)價,往上則貴,往下則便宜,每層價格差在50至150元左右。在同一層里,中間套的價格往往作為基準(zhǔn)價,東邊套即東南向最貴,差價在3%左右,而西邊套即西南向其次,差價在2%左右。同一個小區(qū)的房子,景觀差異是不可避免的,一般來說朝中央庭院的房子安靜而且空氣好,售價最貴;朝大路的房子嘈雜而又空氣差,售價最低。
(2)房屋面積。一般來說100平方左右面積的房屋是最走俏的,也是最適合三口或四口之家居住的,而面積過大的房子因為總價制約了消費者的購買能力,所以并不好銷。因此,面積在200平方以上的房子,在一定情況下單價應(yīng)相對低一些。但是,躍層式的房子因為格局優(yōu)勢或贈送露臺,所以定價可參照基準(zhǔn)價。
(3)戶型。除了有明顯的缺陷的戶型,一般只要有一個朝南的主臥室,客廳采光、對流好的,都是可以賣個好價錢,同時,帶明衛(wèi)的比帶暗衛(wèi)的值錢;客廳、主臥開間大的比開間小的值錢;面積緊湊實用的相應(yīng)更貴等等。因此,無論是賣房者還是買房者都要記住千萬不要信口開河,要在充分衡量房屋的各種條件后,再敲定適當(dāng)?shù)姆績r,以保證房屋的正常成交。
(4)隨房贈送物品。業(yè)主換房或移民后會重新購置新的家私電器,所以用過的家私電器便隨房一起打包,隨房物品是可以作為購房談價的條件,但購房客戶是否可以接受是比較難定的,所以定價前要考慮好贈送物品的價格。
需要注意的是千萬不要濫竽充數(shù),一些過時物品在房內(nèi)不但影響房屋賣相,還會帶來不好的反映。所以,業(yè)主應(yīng)先了解市場走向,衡量后再做決定,最簡單的辦法就是多向幾家中介了解情況,因為中介在三級市場的專業(yè)性和地位是有一定可參考性的。
2、二手房買賣價格談判過程中的重點
(1)摸清市場走向(平時多積累);
(2)判斷雙方中的弱勢方(根據(jù)市場、心理,聯(lián)合強勢功弱勢);
(3)盡量避免買賣雙方直接面談(先解決大爭議如價格,最后面談細(xì)節(jié));
(4)心理拉鋸戰(zhàn);
(5)介紹目前進展;
(6)做好重點問題記錄;
(7)控制局面,避免爭執(zhí);
(8)提成折中或交換方案;
(9)磋商不成,約下次面談。
3、怎么進行談判?
首先,確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時,也會有一個心理價位。因此,掛牌價往往高于上家的心理價。如果下家在看房過程中,不經(jīng)意地通過語言、表情等流露出對此物業(yè)有極大興趣,上家往往會抓住這點乘勝追擊,咬住價格不放松。
其次,摸清上家的底細(xì)和心態(tài)。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果上家急于出售換取現(xiàn)金,或者,上家必須在幾天之內(nèi)賣房,愈接近上家的賣房期限,上家就越急于出售。在此時議價,將對下家殺價非常有利。否則,價格很難談攏。
最后,注意多收集所要談判的物業(yè)的相關(guān)資料。下家在談判前可以先做實地考察,詳細(xì)了解物業(yè)的建筑和裝修質(zhì)量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施是否齊全,房屋在設(shè)計或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價格時,下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處,不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白,你已經(jīng)為此做了最充足的準(zhǔn)備,只有他讓出多少個“點”,才有把你留住的可能。
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