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通常房屋上面設(shè)有抵押的,要么是因?yàn)榉课菔窍蜚y行申請(qǐng)按揭購(gòu)買的,要么是所有人將房屋抵押給了銀行,以獲得銀行的貸款。其實(shí)不管是因?yàn)槭裁丛诜课萆厦嬖O(shè)立抵押,對(duì)于有抵押的房屋,若進(jìn)行買賣的話有效嗎?請(qǐng)跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行具體了解吧。
一、有抵押的房屋買賣有效嗎
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定:“抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況,抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第六十七條規(guī)定:抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人,可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù),使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。《物權(quán)法》規(guī)定“抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”
許多賣房方是以抵押貸款的方式支付購(gòu)房款的,其所賣的房屋往往已設(shè)定了抵押登記。賣房方將已辦理抵押登記的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓并簽訂房屋買賣合同的,賣方應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人(如銀行)并告知買方房屋已抵押的情況;如賣房方未通知抵押權(quán)人,但告知了買方房屋已辦理抵押登記的情況,則抵押權(quán)人可主張房屋買賣合同無(wú)效,而買方則不能以此主張買賣合同無(wú)效;如賣方通知了抵押權(quán)人但未告知買主房屋已經(jīng)抵押的情況,則買方可主張房屋買賣合同無(wú)效;如賣方既未通知抵押權(quán)人,也未告知買方房屋已經(jīng)抵押的情況,則抵押權(quán)人和買方均可主張房屋買賣合同無(wú)效。
二、哪些房產(chǎn)糾紛可向法院起訴
1、凡以房產(chǎn)為標(biāo)的買房、租賃、典當(dāng)、建筑承包(包括勘察、設(shè)計(jì)、建筑等)、合建、代理、居間、使用、轉(zhuǎn)讓、確權(quán)等民事行為發(fā)生的糾紛,均可以向人民法院提起訴訟,人民法院將作為民事案件受理。
2、因單位內(nèi)部分配公房使用權(quán)而產(chǎn)生的糾紛,如果是單位職工對(duì)單位分房決定有意見的,不屬法院受理范圍,不能向法院起訴;如果是受配人(或其他原舊房?jī)?nèi)應(yīng)一并遷出的同住親屬占住舊房)分得新房又無(wú)理占住舊房或非受配人以單位分配不合理為由而強(qiáng)占公房,被侵害人(包括單位和合法受配人)可以向法院提起訴訟。
3、單位分配給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的,職工由于本人原因而離職、辭職,或被單位除名、開除的,單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)的,可以向法院提起民事訴訟。
4、單位之間因行政調(diào)撥等原因引起的房屋糾紛,不屬法院受理范圍,當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)主管部門申請(qǐng)解決。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權(quán)的,現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)人要求收回房屋自用或要求明確租金的,可以向法院起訴,法院一般作為民事案件受理。
5、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛,因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛,應(yīng)由行政機(jī)關(guān)受理,行政機(jī)關(guān)不依法處理或處理不當(dāng),當(dāng)事人不服的,可作為行政案件提起訴訟。但當(dāng)事人以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向法院起訴。
6、因?yàn)橛嘘P(guān)部門審批建筑執(zhí)照不當(dāng),影響他人通風(fēng)、采光引起的糾紛,一般應(yīng)由原告向有關(guān)部門申請(qǐng)解決,也可向法院提起行政訴訟。
7、有關(guān)私房落實(shí)政策的案件,如私房改造中的問(wèn)題,建國(guó)初期由有關(guān)部門代管的房產(chǎn)問(wèn)題,落實(shí)華僑、港、澳、臺(tái)胞私房政策的問(wèn)題等,原告應(yīng)向當(dāng)?shù)芈鋵?shí)私房政策部門或有關(guān)主管部門申請(qǐng)解決。但有關(guān)部門按私房落實(shí)政策先落實(shí)了房產(chǎn),后又撤銷的,當(dāng)事人對(duì)撤銷的具體行政行為不服,可以向法院提起行政訴訟。
8、要求變更自己為公房承租人的,只能與公房管理單位協(xié)商解決,不能提起訴訟要求法院判決公房管理單位變更公房承租合同,因?yàn)楹炗喓贤且噪p方自愿為基礎(chǔ),法院不能強(qiáng)制要求雙方必需簽訂合同。如果當(dāng)事人認(rèn)為和公房管理單位與他人簽訂的承租合同不合法,侵害了他的利益,可以請(qǐng)求法院確認(rèn)此合同無(wú)效。
為避免糾紛的發(fā)生,同時(shí)也為了銀行利益的考慮,一般對(duì)于有抵押的房屋,在抵押沒有解除之前是不允許進(jìn)行買賣的。而解除抵押其實(shí)也就是提前向銀行還貸,這樣沒有了抵押權(quán)的限制,那么當(dāng)事人就可以自由的進(jìn)行房屋買賣了。
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