二手房按揭貸款流程中應(yīng)注意的問題

1、評估價(jià)與最高貸款額

在申請二手房貸款時(shí)，銀行一般會先對房產(chǎn)進(jìn)行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時(shí)采用合同價(jià)和評估價(jià)兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。

2、竣工年代與貸款年限

房產(chǎn)證上的竣工年代通常會很容易被借款人忽略，其實(shí)銀行在審批貸款過程中通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件。

3、貸款成數(shù)和利率

借款人需要注意的是，如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款時(shí)須結(jié)清后方可使用。

4、還款方式的選擇

銀行現(xiàn)在的還款方式主要有等額本息、等額本金等。各種還款方式是針對不同的客戶分別推出的，例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層，等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群，此還款方式相對于前者更能節(jié)省利息。還須提醒借款人的是，不要為了節(jié)省利息而選擇不適合自己的還款方式。此外，借款人在申請貸款時(shí)還要結(jié)合自身現(xiàn)有的還款能力，月供額一般以不超過家庭收入的50%為宜。

5、貸款銀行的選擇

如果借款人選擇的是常見的房貸產(chǎn)品，那么最好綜合考慮各銀行的網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等因素來選擇。當(dāng)然，服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。

6、收入證明與還款能力

銀行在批貸時(shí)，會要求借款人提供能證明其還款能力的證明，也就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位為借款人開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時(shí)開具的收入證明來申請貸款。符合條件后，銀行也可以審批。另外，家庭的一些其他資產(chǎn)，如大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行一般會作參考的。

7、借款人自身相關(guān)情況比如個(gè)人誠信

對于貸款人來說，個(gè)人征信紀(jì)錄非常重要，因?yàn)槟壳把胄姓餍畔到y(tǒng)是全國聯(lián)網(wǎng)的。作為銀行審批的參考依據(jù)，個(gè)人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款情況。其中，信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細(xì)節(jié)。雖然信用卡多數(shù)為小額消費(fèi)，但是否按時(shí)還款直接反映了個(gè)人的信用良好與否。在這里提醒廣大借款人，信用卡消費(fèi)后一定要按時(shí)還款。

8、申請貸款到放貸周期

購房人申請貸款的過程需要經(jīng)過很多機(jī)構(gòu)(包括評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、銀行等)的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應(yīng)的擔(dān)保服務(wù)機(jī)構(gòu)。如果通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)辦理的話，銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續(xù)起3~4個(gè)工作日將房款給業(yè)主。加上之前的評估時(shí)間和銀行審批時(shí)間，最快的話7個(gè)工作日就可以辦理完成。在此提醒廣大借款人，在全過程中一定要配合各個(gè)機(jī)構(gòu)，包括個(gè)人資料的準(zhǔn)備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借款人在最快的時(shí)間內(nèi)辦理完全部手續(xù)。