二手房買賣需要注意哪些地方
在簽訂合同之前一定要注意是否合同的標的是否是《城市房地產轉讓管理規(guī)定》的不可以轉讓的情形,(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
按照規(guī)定,不管是二手房買賣雙方當事人,又或者是其委托的代理人,都應該是完全民事行為能力人。無民事行為能力人簽訂的合同會被視為無效合同,限制民事行為能力人簽訂的合同為效力待定的合同,若法定代理人不予追認的則成為無效合同。
注意事項:
1、首先,觀察其行為舉止是否有明顯異常。
2、其次,查驗其身份證,確認其法定年齡,如果是未成年人的,還需查看戶口本及其父母的身份證。
3、未成年人或精神病人簽署合同時,必須要求法定代理人在場,由其法定代理人代理其出售或購買房產并簽署相關合同文本,并在合同中簽署該法定代理人的名字。
二、外籍自然人主體
如果業(yè)主或者買家是外籍自然人主體的話,因為一些條件的限制,交易手續(xù)上就會有所區(qū)別,所以必須考察清楚其身份和資格。
注意事項:
1、考察外籍自然人主體的資質,首先其住房必須居住超過一年,其次其住房必須是自用、自住的,否則可能導致簽訂的合同無法履行。
2、在遇到外國人及港澳臺居民買賣房屋時,除索要經過涉外公證與認證的身份證件證明外,還要審核其是否取得《涉外人員購買房屋審批單》。
三、共有權人
如果是共有房產,交易時必須經過共有權人同意,且需提供共有權人書面同意書,否則即使已經簽了合同,只要共有權人否認,合同即為無效合同。
注意事項:
1、審核房屋是否存在共有權人,主要就是看看房產證是否有“共有權人”登記,以及房產證的取得時間是否在結婚證登記時間之后。
2、如共有權人無法到場的,別忘了要求對方出具《共有權人同意出售證明》和《授權委托書》。
四、繼承人
依據(jù)遺囑或法定繼承順序進行繼承的房屋一旦買賣,便會涉及到繼承人,如果出現(xiàn)問題,就會是整個大家庭的問題,很容易導致糾紛。
注意事項:
1、確定繼承人,有遺囑的按照遺囑確定繼承人及份額,沒有遺囑的按照法定繼承順序確定繼承人及份額。
2、如果是幾位繼承人共有的房產,需要全部繼承人到場辦理合同簽署及相關過戶手續(xù),未到場的繼承人需出具書面的《同意出售證明》和《授權委托書》。
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簡介:
王舸律師,西南政法大學法律本科學歷,法學學士,民建會員,2015年、2018年九龍坡區(qū)優(yōu)秀律師,具有深厚的法律功底和豐富的司法實踐經驗,豐富的辦案技巧,對案件有敏銳的判斷和掌控能力,能根據(jù)案件的具體情況和訴訟進程的變化為委托人準確提供應對策略。擅長代理各類民商事訴訟、刑事訴訟及非訴訟案件,擔任多家單位及個人的常年法律顧問。秉承專業(yè)的法律知識智慧和高度的職業(yè)責任感,持法律之劍,維天平之衡,為當事人合法權益披荊斬棘,保駕護航。
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