二手房買賣需要注意哪些地方

在簽訂合同之前一定要注意是否合同的標的是否是《城市房地產轉讓管理規(guī)定》的不可以轉讓的情形，(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

一、無民事行為能力人和限制民事行為能力人

按照規(guī)定，不管是二手房買賣雙方當事人，又或者是其委托的代理人，都應該是完全民事行為能力人。無民事行為能力人簽訂的合同會被視為無效合同，限制民事行為能力人簽訂的合同為效力待定的合同，若法定代理人不予追認的則成為無效合同。

注意事項：

1、首先，觀察其行為舉止是否有明顯異常。

2、其次，查驗其身份證，確認其法定年齡，如果是未成年人的，還需查看戶口本及其父母的身份證。

3、未成年人或精神病人簽署合同時，必須要求法定代理人在場，由其法定代理人代理其出售或購買房產并簽署相關合同文本，并在合同中簽署該法定代理人的名字。

二、外籍自然人主體

如果業(yè)主或者買家是外籍自然人主體的話，因為一些條件的限制，交易手續(xù)上就會有所區(qū)別，所以必須考察清楚其身份和資格。

注意事項：

1、考察外籍自然人主體的資質，首先其住房必須居住超過一年，其次其住房必須是自用、自住的，否則可能導致簽訂的合同無法履行。

2、在遇到外國人及港澳臺居民買賣房屋時，除索要經過涉外公證與認證的身份證件證明外，還要審核其是否取得《涉外人員購買房屋審批單》。

三、共有權人

如果是共有房產，交易時必須經過共有權人同意，且需提供共有權人書面同意書，否則即使已經簽了合同，只要共有權人否認，合同即為無效合同。

注意事項：

1、審核房屋是否存在共有權人，主要就是看看房產證是否有“共有權人”登記，以及房產證的取得時間是否在結婚證登記時間之后。

2、如共有權人無法到場的，別忘了要求對方出具《共有權人同意出售證明》和《授權委托書》。

四、繼承人

依據(jù)遺囑或法定繼承順序進行繼承的房屋一旦買賣，便會涉及到繼承人，如果出現(xiàn)問題，就會是整個大家庭的問題，很容易導致糾紛。

注意事項：

1、確定繼承人，有遺囑的按照遺囑確定繼承人及份額，沒有遺囑的按照法定繼承順序確定繼承人及份額。

2、如果是幾位繼承人共有的房產，需要全部繼承人到場辦理合同簽署及相關過戶手續(xù)，未到場的繼承人需出具書面的《同意出售證明》和《授權委托書》。

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